Защита прав граждан при признании обмена недействительным. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным Обмен жилого помещения признание обмена недействительным

Обмен жилых помещений может быть признан недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных законодательством.
’ Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого помещения не допускается, если:
к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
в отношении члена организации граждан-застрой- щиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
обмен носит корыстный или фиктивный характер;
жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два или более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен может быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой площади заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении.
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика. Заблуждение относительно мотивов обмена жилых помещений не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК).
Признание обмена недействительным производится в судебном порядке по требованию лиц, участвующих в обмене, наймодателя или прокурора.
В случае признания обмена жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.
Если обмен жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Еще по теме Признание обмена жилых помещений недействительным:

1. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
2. Правопрекращающий фактический состав при обмене жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
3. Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
4. Комментарий к статье 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Жилищный кодекс РФ (извлечения) .

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 6).

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным.

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Гражданский кодекс РФ (извлечение) .

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным.

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения (п. 4).

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.). .

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (в редакции, действующей с 1 января 2005 г.) (изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). .

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений (ч. 1).

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статья 567. Договор мены.

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Статья 576. Ограничения дарения (ч. 2).

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса.

Семейный кодекс РФ (извлечение) .

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (извлечение) .

Статья 3 (утратила силу с 1 марта 2005 г.) Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

При каких обстоятельствах суд признает сделки с жилыми помещениями недействительными?

Сделки граждан и юридических лиц с принадлежащим им имуществом, а в особенности с недвижимостью никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Масса людей хоть раз в своей жизни сталкивается с необходимостью заключить сделку, связанную с куплей-продажей, обменом, дарением или приватизацией жилья.

Сделка может быть признана недействительной по нескольким основаниям, установленным § 2 гл. 9 ГК. Применительно к сделкам с жилыми помещениями распространенными основаниями для признания сделок недействительными бывают ситуации, когда совершенная сделка была притворной (ст. 170 ГК). Например, для того чтобы не разыскивать сособственника квартиры, который имеет преимущественное право покупки доли собственности продавца, вместо договора купли-продажи жилого помещения заключается договор дарения. Заключение мнимых сделок (ст. 170 ГК) практикуется при обменах (менах). Лица, совершившие обмен (мену), по обыкновению это родственники, не вселяются во вновь приобретенные по обмену жилые помещения. Очень часто жилищные мошенники используют этот вид договора, причем заявляют о существовании договора мены лет через пять после его подписания. Естественно, что родственникам (наследникам) лица, якобы обменявшего свое жилье, приходится признавать такой обмен мнимым, ведь их родственник никуда не выезжал и в его квартиру никто не вселялся.

Другой часто применяемой статьей при признании сделок с жилыми помещениями недействительными, вне зависимости от вида сделки, является ст. 177 ГК. Признать сделку недействительной по ст. 177 ГК можно в случаях, когда гражданин, хотя и не признанный судом недееспособным, при совершении сделки не способен был понимать значение своих действий или руководить ими. Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими устанавливает судебно-психиатрическая или судебно-наркологическая экспертиза или две эти экспертизы совместно (комплексная экспертиза).

Как показывает судебный опыт, в основном экспертиза признает гражданина не способным понимать значение своих действий или руководить ими только при наличии медицинской документации, подтверждающей соответствующий диагноз. При этом вряд ли экспертиза даст положительный ответ, если на «момент заключения сделки» заболевание не было зафиксировано лечебным учреждением. Свидетельские показания о психическом состоянии гражданина, совершившего сделку, обычно не являются для суда доказательством, на основании которого можно установить, что гражданин, совершивший сделку, находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Обезопасить себя при приобретении жилья можно, если вместе с продавцом получить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера по месту жительства владельца жилья, желающего произвести отчуждение своей собственности.

Не все сделки, заключенные гражданином в момент «непонимания», могут быть признаны недействительными, а только те, которые повлекли ухудшение жилищных условий такой стороны сделки.

Очень трудно признать недействительной сделку, совершенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК). Как указывается в ст. 178 ГК, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Например, пожилая женщина, которая плохо видит и слышит, малограмотная, считала, что заключает договор пожизненного содержания, а на самом деле заключила договор купли-продажи с пожизненным проживанием. В этом случае сделка может быть признана недействительной, так как имеет место непонимание природы сделки, при том, что наличие заблуждения такой старушке удастся доказать. Применительно к сделке по обмену или купле-продаже жилой площади заблуждение относительно качеств жилого помещения (предмета сделки) может играть существенную роль, в частности при обнаружении в приобретенном жилом помещении таких существенных дефектов, которые не могут быть устранены путем ремонта.

В большинстве же случаев по данной статье ошибочно обращаются в суд, полагая, что существенным является заблуждение, когда, например, даря квартиру, гражданин полагал, что одаряемый будет его любить и опекать, а последний не оправдал его надежд. Однако это уже мотив сделки, а из ст. 178 ГК следует, что заблуждение относительно мотивов сделки существенного значения не имеет.

Распространенным основанием для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК является заключение сделки на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Чтобы приобретателю жилья не судиться по этим основаниям, не стоит заключать сделку, в которой указана явно заниженная цена.

Другие основания ст. 179 ГК: обман, насилие, угрозы, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, применяются к жилищным сделкам в гражданском судопроизводстве в основном в случаях, когда приговором суда по уголовному делу установлены вышеперечисленные преступные деяния.

Перейдем к особенностям сделок с жилыми помещениями, совершенных с нарушением закона (ст. 168 ГК).

Весьма распространенным нарушением закона при продаже или ином виде отчуждения жилья является неполучение согласия супруга на совершение сделки с нажитым во время брака имуществом. В соответствии со ст. 35 СК сделка, совершенная одним из супругов, может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии этого супруга на совершение данной сделки.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, то родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе: обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Даже в случае, когда отчуждаемая недвижимость не принадлежит несовершеннолетнему, на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

При отсутствии разрешения органов опеки и попечительства заключенный договор по отчуждению имущества будет признан недействительным в порядке ст. 168 ГК, как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей, владевших жилым помещением или проживавших в нем.

Что касается несовершеннолетних, на момент приватизации с 1992 до 11 августа 1994 г. проживавших в жилом помещении и не включенных в число собственников (а так зачастую и было), они могут, став совершеннолетними, признать совершенную их родителями сделку по отчуждению жилья незаконной.

Хотя по закону собственник недвижимости вправе беспрепятственно распоряжаться своей собственностью, между тем, если в договоре об отчуждении жилого помещения не будет условия о правах остающихся в нем проживать, такой договор может быть признан недействительным, как совершенный с нарушением закона. Это правило применимо и к договорам мены (обмену), поскольку на них согласно ст. 567 ГК распространяются правила о купле-продаже жилого помещения.

Очень часто в суды обращаются наследники по закону пожилых лиц, которые перед смертью находились в лечебных учреждениях или находились на обслуживании в учреждениях социальной защиты. Врач или работник социальной защиты, постоянно оказывающий по долгу службы (работы) помощь, становится для старого человека более близким человеком, чем родственники. Пожилые люди, в конце жизни воспринимающие мир не совсем адекватно, отдают им все, что было нажито за годы своей жизни. Однако в соответствии со ст. 575 ГК совершение безвозмездных сделок, превышающих 5 МРОТ, запрещено. В настоящее время опытные «работники – обольстители стариков», уже зная о существовании этого запрета, не заключают договоры дарения, а под их видом совершают либо куплю-продажу, либо договор ренты или иной возмездный вид договора. В этой ситуации родственникам необходимо обращаться в суд по двум основаниям признания сделки недействительной. Признавать ее притворной (ст. 170 ГК), доказывать, что в действительности со стороны врача или соцработника никаких обратных действий по исполнению сделки не было (деньги, содержание и т. п.), фактически недвижимость была подарена, а дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты, запрещена, т. е. противоречит закону (ст. 168 ГК).

При рассмотрении заявленного истцом требования о признании недействительными сделок, совершенных гражданином П. с ответчиком, суд пришел к выводу о признании иска подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По заключению судебно-психиатрической экспертизы гражданин П. в момент заключения сделок с ответчиком не мог понимать значение своих действий и руководить ими. В связи с этим указанные сделки должны быть признаны судом ничтожными. Суд доверяет заключению судебно-психиатрической посмертной экспертизы, так как заключение дано на основании тщательно исследованных медицинских документов, в том числе из ПНД № 19, где П. состоял на учете с 1970 г.

Суд указал, что не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что выход П. из стационара психиатрической больницы в 1990 г. и отсутствие в суде материалов с ходатайствами лечебных учреждений об ограничении дееспособности П., а также ходатайства о назначении опекуна органами опеки и попечительства, говорит о том, что за период лечения психическое состояние П. было признано вполне удовлетворительным для проживания в обществе.

Истцом были заявлены исковые требования о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Судом установлено, что М. с 1998 г. числилась на учете в наркологическом диспансере № 4, неоднократно проходила лечение в наркологической клинической больнице № 17. По заключению посмертной судебной психиатрическо-наркологической экспертизы психические нарушения у М. были выражены в столь значительной степени, что это лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи.

После проведения данной экспертизы ответчик представил в суд расписки М. от 1 января, 12, 13, 15, 16 февраля, 25 марта, 25 апреля 2000 г., а также расписку без даты (со слов ответчика, она была написана М. 25 апреля 2000 г.) о получении денег за проданную квартиру, об одобрении сделки по купле-продаже квартиры и о передаче спорной квартиры. По мнению ответчика, написанные М. расписки являются подтверждением одобрения ею совершенной сделки по купле-продаже квартиры.

По ходатайству представителя истицы Латыновой Е. определением Останкинского суда г. Москвы по данному делу была назначена дополнительная посмертная судебная психиатрическо-наркологическая экспертиза для установления способности М. понимать характер и значение своих действий в период с 1 января 2000 г. до момента ее смерти 5 августа 2000 г.

Согласно заключению комиссии экспертов изменения психики у М. нарастали в течение длительного времени и сформировались задолго до интересующего суд периода, имели неуклонно прогрессирующий и необратимый характер, степень их выраженности столь значительна, что лишала М. способности понимать значение своих действий и руководить ими с 1 января 2000 г. по 5 августа 2000 г., включая моменты написания ею расписок и заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд указал, что доверяет заключениям проведенных экспертиз, поскольку каких-либо оснований сомневаться в их объективности не имеется.

Суд признал сделку с вышеуказанной спорной квартирой недействительной по основаниям, указанным в ст. 177 ГК, так как на момент заключения договора купли-продажи квартиры М. не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица Ж. подала в суд исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи принадлежащей ей комнаты. При этом истица ссылалась на то, что по своему психическому состоянию в период заключения сделки она не могла понимать значение своих действий. Однако иск Ж. к соседу Ч. не был удовлетворен на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы о психическом состоянии Ж. на период заключения договора купли-продажи комнаты в 1993 г. Вывод экспертизы состоял в том, что не представляется возможным дать заключение о психическом состоянии Ж. и ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в указанный период. Такой вывод был основан на отсутствии медицинской документации с описанием психического состояния истицы в интересующий суд период, хотя на момент проведения экспертизы комиссия пришла к заключению, что Ж. страдает церебральным атеросклерозом с выраженными изменениями психики.

Истцом было заявлено требование о признании недействительной приватизации жилого помещения, в котором до своей смерти проживал психически больной человек. По делу была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, согласно которой умерший не мог отдавать отчет своим действиям и руководить своими поступками как в момент подачи заявления на приватизацию квартиры, так и в момент подписания договора безвозмездной передачи жилья в собственность.

Согласно Закону о приватизации каждый гражданин имеет право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им жилого помещения, а согласно ст. 5 Закона РФ от 2 июля 1992 г. № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией и иным законодательством Российской Федерации. Ограничение прав и свобод лиц, страдающих психическими заболеваниями, только на основании психиатрического диагноза не допускается.

В соответствии со ст. 35 Конституции и ст. 18 ГК каждый вправе иметь имущество в собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки. Какие-либо ограничения в реализации вышеуказанных прав для психически больных лиц законодательством не установлены.

Кроме того, п. 2 ст. 171 ГК установлено, что сделка, заключенная недееспособным, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.

Таким образом, сделка, заключенная недееспособным, недействительна только тогда, когда она нарушает его интересы, которые он в силу стойкого психического заболевания не в состоянии понимать.

В силу аналогии закона не каждая сделка, заключенная гражданином, не способным понимать значение своих действий, может быть признана недействительной.

В данном случае приватизация квартиры ни в коей мере не нарушила интересы наследодателя, так как сделка по безвозмездной передаче жилья в его собственность была заключена исключительно к его выгоде.

Ни чьих прав или охраняемых законом интересов при приватизации спорной квартиры нарушено не было. Наследодатель ответчиков, при жизни одиноко проживавший в своей квартире, как и миллионы российских граждан, воспользовался своим правом на приватизацию занимаемой им квартиры.

Гражданин В. подарил своей падчерице Н. 73 долю квартиры. Затем В. обратился в суд с иском о признании данного договора недействительным в части дарения им 73 доли квартиры на том основании, что после заключения договора отношение к нему Н. резко изменилось в худшую сторону.

В судебном заседании В. иск поддержал и пояснил, что при совершении сделки понимал, что дарит Н. свою долю квартиры. Однако после того, как он подарил Н. свою долю квартиры, она стала плохо к нему относиться, поэтому он хочет признать данный договор недействительным. Он указал на то, что при заключении указанной сделки как будто находился в каком-то тумане. Истец также отметил, что, подписывая договор, он заблуждался, т. е. не думал, что отношение к нему падчерицы изменится и его будут выгонять из дома.

Ответчица Н. иск не признала и пояснила, что это отношение отчима к ней изменилось, что скандалы происходят по его вине, а в остальном они как ранее жили, так и живут до настоящего времени.

Суд при рассмотрении этого дела учитывал, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Заблуждения относительно мотивов сделки не имеют существенного значения. Как следует из пояснений истца, он понимал значение своих действий – понимал, что дарит Н. 1/3 доли квартиры. Истец не является недееспособным или престарелым человеком. Из этого суд сделал вывод о том, что истец не заблуждался относительно природы совершаемой сделки. Его желание признать сделку недействительной на основании изменившихся отношений с ответчицей не может быть признано судом существенным, поскольку оно относится к мотивам заключения сделки и не имеет существенного значения. На основании таких данных суд пришел к выводу о том, что при заключении спорного договора каких-либо нарушений закона или заблуждений истца относительно природы сделки или других его существенных моментов не установлено.

Истцом были заявлены требования о признании недействительным договора дарения доли ответчика в общей долевой собственности. Судом установлено, что между ответчиком и гражданкой 3. был заключен договор дарения принадлежащей ответчику доли в общей долевой собственности с истцом. Данный договор был заключен без согласия истца. Кроме того, в судебном заседании выяснилось, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи доли. Факт купли-продажи подтверждался: пояснениями 3. на беседе по данному делу (к последующим ее пояснениям, данным в судебных заседаниях, суд отнесся критически, посчитав, что с учетом ее процессуального положения она пыталась избежать ответственности); распиской ответчика (его подпись на этой расписке подтверждалась заключением почерковедческой экспертизы, не доверять выводам которой у суда оснований не было). При таких обстоятельствах договор дарения явно являлся притворной сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке же, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Данная обязанность ответчиком исполнена не была. А в соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

При рассмотрении заявленных исковых требований о признании приватизации и последующего договора купли-продажи квартиры недействительными судом было установлено следующее. Нанимателем квартиры являлся ответчик по делу, кроме него в квартире проживали и были прописаны его 5 несовершеннолетних детей. По доверенности представитель ответчика В. приватизировал спорную квартиру в личную собственность ответчика, не включив несовершеннолетних детей в договор приватизации.

Заключенный договор приватизации жилого помещения противоречит ст. 7 Закона о приватизации, согласно требованиям которой в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Исходя из изложенного, суд признал договор приватизации жилого помещения недействительным по основаниям ст. 168 ГК, т. е. сделкой, не соответствующей требованиям закона.

Было также установлено, что через 20 дней после приватизации жилого помещения ответчик через своего представителя В. продал спорную квартиру гражданину Ш. Семья Ш. прописалась в купленную ими квартиру, сделала дорогостоящий ремонт и проживает там до настоящего времени.

Бесспорно установлено, что до приватизации и последовавшей за ней продажей спорной квартиры несовершеннолетние дети и сам ответчик были вывезены из этой квартиры и стали проживать без законных на то оснований в четырехкомнатной квартире, при этом оставаясь зарегистрированными в спорной квартире.

Из объяснений детей усматривалось, что их отец злоупотреблял спиртными напитками, приводил в гости в новую квартиру большое количество посторонних лиц, с которыми распивал спиртные напитки, не кормил детей и что они вынуждены были обратиться в органы опеки района, поскольку жить им было негде.

Судом было установлено, что заключенный ответчиком договор купли-продажи квартиры противоречил требованиям ст. 3 Закона о приватизации, в силу которого для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Как установлено, разрешение на отчуждение квартиры ответчиком от органов опеки и попечительства не было получено, несмотря на то что дети были зарегистрированы в продаваемой квартире. Таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры повлекла за собой утрату несовершеннолетними спорного жилого помещения. Кроме того, деньги от продажи представитель ответчика использовал на приобретение для него и детей жилого помещения меньшей площадью, на первом этаже, к тому же холодного и сырого, малопригодного для проживания несовершеннолетних детей.

Доводы Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями, суд отверг по следующим основаниям:

1) при заключении договора купли-продажи супругов Ш. не обеспокоила та ситуация, что они приобретали квартиру у представителя собственника и что в квартире никто не проживал;

2) Ш. приобрели квартиру за цену намного ниже стоимости таких же четырехкомнатных квартир, что также должно было обеспокоить покупателя;

3) квартира требовала капитального ремонта, и, исходя из объяснений Ш., краны на кухне и в ванной комнате не работали, ванная протекала, газовая плита была в нерабочем состоянии, обои висели клочьями, двери были грязные и требовали замены. Из всего этого можно было сделать определенный вывод о владельце квартиры;

4) из объяснений Ш. следовало, что они не интересовались фактом регистрации несовершеннолетних детей и других лиц в этом жилом помещении, хотя знали о наличии такой регистрации.

Истцом было заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи комнаты с правом пожизненного содержания. Судом установлено, что гражданка 3. заключила договор пожизненного содержания с ответчицей. Согласно этому договору 3. передала бесплатно в собственность ответчицы принадлежащую ей по праву собственности комнату, взамен ответчица обязалась пожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Сумма ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была определена сторонами в размере 7 МРОТ.

Истец посчитал, что договор пожизненного содержания является недействительным ввиду его ничтожности.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что ответчица работала социальным работником в отделении медико-социальной помощи на дому Комитета по социальным вопросам администрации района и на ее обслуживании до своей смерти находилась 3. Ответчица оказывала 3. помощь только в пределах своих должностных обязанностей и за свой счет ничего не приобретала.

Таким образом, ответчица приобрела спорную комнату безвозмездно, фактически комната была ей подарена, поэтому к данной сделке должны быть применены правила дарения.

Согласно ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 МРОТ, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Руководствуясь этим требованием, ответчица не вправе была принимать безвозмездно спорную комнату.

На основании ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В суде рассматривалось дело о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, так как ответчиком не была уплачена истице указанная в договоре стоимость этой квартиры.

В соответствии со ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В ходе судебного заседания было установлено, что ответчик не выплатил истице денежную сумму за квартиру, а истица после заключения договора купли-продажи квартиры ее не освободила, т. е. не передала вещь покупателю. Таким образом, сделка не отвечает требованиям закона и является недействительной в силу ст. 168 ГК.

Истицей были заявлены требования о признании договора мены комнаты недействительным.

В соответствии со ст. 170 ГК мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом было установлено, что фактически договор мены, заключенный между ответчиком и гражданкой Г., является мнимой сделкой. Согласно ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Между тем в течение восьми лет после заключения договора никто из сторон не передавал другой стороне принадлежащие им жилые площади. Ответчик даже не знал о том, что в договоре допущена ошибка в размерах комнат, и не интересовался все восемь лет приобретенным по обмену жилым помещением. Спорной комнатой ответчик не пользовался, не распоряжался и обязанности собственника не исполнял. В то же время Г. никогда не говорила о существовании договора мены и до конца жизни проживала, беспрепятственно пользуясь спорной комнатой. Она (впоследствии истица) несла расходы по содержанию спорной комнаты. В права владения, пользования комнатой, полученной по обмену, Г. не вступала и в ней не регистрировалась. Ответчик в течение восьми лет также не заявлял требований об освобождении спорной комнаты. После заключения договора мены истица была зарегистрирована по месту жительства к своему мужу в эту комнату.

Согласно ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 «Мена» ГК и существу мены.

Согласно ст. 558 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако в нарушение этого требования и соответственно ст. 17 Конституции, не позволяющей осуществлять права и свободы человека и гражданина в нарушение прав и свобод других лиц, комната была обменена без указания на то, какие права остаются или какие новые права предоставляются проживающему на момент обмена в спорной комнате ответчику. Более того, ответчик вправе был участвовать в приватизации спорной комнаты, однако отказался от участия в пользу Г.

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.

Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда 18 октября 1995 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР (в ред. 1964 г.) по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.

Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 4. - С. 9..

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

Комментарий к статье 75

В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.

1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.

3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Еще по теме Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным:

1. 6.1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
2. § 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
3. Строительные комплексы и отдельные строительные объекты
4. Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты).

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг -

Келебай Е., Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова.

Согласно ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) "обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом" <1>. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ст. 75 ЖК РФ отсылает только к тем основаниям, "...установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной...", по которым обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным именно судом. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) "Оспоримые и ничтожные сделки" "сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)". Таким образом, в буквальном понимании норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ не предоставляет возможности применения к обмену жилыми помещениями тех оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством, по которым сделка является недействительной и без признания ее таковой судом, т.е. является ничтожной.

<1> Согласно § 2 гл. 9 ГК РФ недействительной может признаваться сделка. Обмен жилых помещений - это определенная совокупность элементов юридического состава, включая сделки. Например , составление и подписание договора об обмене жилыми помещениями - сделка. Но решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен - это административный ненормативный правовой акт (а не сделка), направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Если один элемент юридического состава (сделка или административный акт) признается недействительным, то недействительным станет весь юридический состав как правовой результат.

Нет никаких причин для расширительного толкования слов "обмен... может быть признан судом недействительным..." <2>, включая в него и случаи применения судом последствий недействительности ничтожной сделки. Всегда что-то одно: либо признание судом сделки недействительной (и это - оспоримая сделка согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ), либо применение судом последствий недействительности ничтожной сделки. Если бы законодатель в ЖК РФ подразумевал оба случая - он должен был бы оба их перечислить.

<2> Часть 1 ст. 75 ЖК РФ.

Иной подход, позволяющий считать, что речь в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ идет как об оспоримых, так и о ничтожных сделках, основан на разъяснении, содержащемся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной". Однако на это следует возразить следующим.

Во-первых, в рамках реализации права на иск может быть заявлено практически любое требование, что вовсе не означает, что подобный иск будет удовлетворен. Во-вторых, ст. 166 ГК РФ прямо называет исковое требование, предъявляемое в суд в подобном случае, - это "требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки" (п. 2). Ведь в случае оспоримой сделки содержащееся там же наименование искового требования звучит как "требование о признании оспоримой сделки недействительной". В-третьих, в самом разъяснении Пленумов указано, что констатация судом того, что сделка является ничтожной, должна содержаться в мотивировочной части решения суда, а вовсе не в резолютивной, что подтверждает то, что суд принимает решение по иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по иску о признании ничтожной сделки недействительной. Конечно, можно возразить, что суд при рассмотрении дела проводит правовую экспертизу того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, и, придя к тому или иному выводу, либо признает оспоримую сделку недействительной и применяет последствия ее недействительности, либо применяет последствия недействительности ничтожной сделки. Однако в резолютивной части указание на признание судом ничтожной сделки недействительной будет отсутствовать, а это означает, что и юридически, и фактически суд рассматривает дело и принимает решение именно по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по требованию о признании этой ничтожной сделки недействительной.

Как же быть, неужели договор об обмене жилыми помещениями не может являться ничтожной сделкой? А если такой договор совершен, например, гражданином, признанным недееспособным <3> или малолетним <4>? Разумеется, договор об обмене жилыми помещениями в этих случаях будет являться ничтожной сделкой, но не в силу ст. 75 ЖК РФ (на ее основании к такому выводу прийти невозможно), а в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ <5>.

<3> Статья 171 ГК РФ.
<4> Статья 172 ГК РФ.
<5> "Применение жилищного законодательства по аналогии".

Отметим, что о применении норм гражданского законодательства к жилищным отношениям почему-то говорится в ст. 7 ЖК РФ, называющейся "Применение жилищного законодательства по аналогии", а в ст. 8 ЖК РФ "Применение к жилищным отношениям иного законодательства", в которой об этом и должно было бы говориться, под "иным законодательством" имеется в виду почти исключительно законодательство административное.

Каким является договор об обмене жилыми помещениями, не соответствующий закону или иным правовым актам <6>, - оспоримым или ничтожным? К нарушениям закона относится, в частности, неполучение согласия наймодателя и, в соответствующем случае, органов опеки и попечительства на обмен, неполучение согласия членов семьи нанимателя на обмен - при совершении обмена в общем, а не в принудительном порядке. Речь идет о применении ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам" - такая сделка "...ничтожна, если закон не устанавливает...", что она "...оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения" <7>. С одной стороны, в ЖК РФ нет отдельной нормы, в которой говорилось бы прямо об оспоримости договора об обмене жилыми помещениями по этому основанию. Следовательно, напрашивается вывод о ничтожности такого договора. Ведь из того, что ч. 1 ст. 75 ЖК РФ имеет отношение только к основаниям оспоримости сделок, сама по себе вовсе не следует оспоримость договора об обмене, не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, несмотря на содержащееся в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ утверждение, что обмен "...может быть признан судом недействительным... в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований...", предусмотренных ЖК РФ. Например , если обмен совершен с нарушением одного из условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, т.е. в нарушение требований ст. 73 ЖК РФ, соответствующий договор об обмене жилыми помещениями должен считаться ничтожным. С другой стороны, может показаться, что в силу указания на признание договора об обмене недействительным именно судом он является оспоримым. Однако такому пониманию противоречит то, что когда гражданский закон говорит об оспоримости сделки, то он одновременно очерчивает круг лиц, по иску которых сделка может быть признана судом недействительной. Логично предположить, что договор об обмене, заключенный в нарушение требований закона и иных правовых актов, может быть признан недействительным по иску любого заинтересованного лица, а не только, скажем, наймодателя или нанимателя-обменщика. Следовательно, здесь должна применяться та же ст. 7 ЖК РФ.

<6> Статья 168 ГК РФ.
<7> Там же.

Важность квалификации недействительной сделки в качестве оспоримой или ничтожной, как известно, связана с применением исковой давности. "...По требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки..." она составляет три года, а "...по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности..." - один год <8>.

<8> Статья 181 ГК РФ "Сроки исковой давности по недействительным сделкам".

Теперь о последствиях недействительности договора об обмене жилыми помещениями. В жилищном законодательстве их два. Часть 2 ст. 75 ЖК РФ предусматривает переселение сторон соответствующего договора об обмене жилыми помещениями "...в ранее занимаемые ими жилые помещения", а ч. 3 ст. 75 ЖК РФ устанавливает, что, "если обмен жилыми помещениями... признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена" <9>.

<9> Под убытками, как известно, подразумеваются "...расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)" (ст. 15 ГК РФ "Возмещение убытков").

Однако в ГК РФ в зависимости от основания признания сделки недействительной содержатся соответствующие последствия недействительности такой сделки. В случае если договор об обмене жилыми помещениями признается недействительным по основанию, установленному ГК РФ, какие последствия недействительности следует применять - установленные в соответствующих нормах ГК или те, о которых сказано в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ? С одной стороны, выбор вроде бы должен быть сделан в пользу ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ как норм специального (жилищного) закона, тем более что норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ содержит отсылку только к основаниям для признания сделки недействительной, установленным гражданским законодательством, но ничего не говорит о том, какие последствия недействительности должны наступить - установленные гражданским же законодательством или только те, которые указаны в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ.

С другой стороны, будет ли правильным отрывать основания для признания сделки недействительной от последствий, связанных с таким признанием? Ведь нормы ГК РФ, в которых названы такие последствия, тоже могут рассматриваться как специальные, т.к. на эту специальность указывают определенные характеристики, например, субъекта правоотношения, содержащиеся в самих основаниях.

Если двигаться по второму из указанных путей, как применяются последствия, указанные в ГК РФ, и те, о которых говорится в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ, - может быть, в дополнение друг к другу? Последнее предположение, безусловно, ясности в понимание обсуждаемой ситуации не добавляет. И если отдавать приоритет правилам, содержащимся в ЖК РФ, то как быть в случае, когда необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки? Ведь, как уже отмечалось, ст. 75 ЖК РФ на ничтожные сделки не распространяется.

Так, обязанность возместить другой стороне только реальный ущерб без упущенной выгоды предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным" <10>, п. 1 ст. 172 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет" <11>.

<10> Ничтожная сделка.
<11> Ничтожная сделка.

Вопрос о том, какие последствия недействительности применять, остается открытым. Игнорировать его, ссылаясь на безусловный приоритет жилищного закона как специального и расширительное толкование формулировок ст. 75 ЖК РФ о признании судом обмена недействительным, представляется неправильным.

Требуется привести ст. 75 ЖК РФ "Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным" в следующий вид (de lege ferenda):

"1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным (или к нему могут быть применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) по основаниям недействительности сделок, установленным гражданским законодательством, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

1. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным или применения к нему судом последствий недействительности ничтожной сделки стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
2. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным (или к нему применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена".

Чтобы исключить применение к обмену жилых помещений тех последствий недействительности, которые предусмотрены соответствующими статьями ГК РФ, потребовалось бы дополнить ст. 75 ЖК РФ еще одной частью, которая могла бы выглядеть следующим образом: "4. Последствия, указанные в частях 2 и, в соответствующем случае, 3 настоящей статьи, применяются вне зависимости от оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством".

Однако подобный подход приводил бы к тому, что, например, признание обмена недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, если при этом ни одна из сторон не действовала неправомерно, не влекло бы никаких иных последствий, кроме переселения сторон в ранее занимаемые ими жилые помещения, что являлось бы несправедливым по отношению к незаблуждавшейся стороне. Поэтому вопрос о том, какие последствия недействительности следует применять в том или ином случае, требует дополнительного законодательного регулирования.