Земельный участок пай. Покупка и продажа земельных паев

В настоящее время, несмотря на все возрастающую юридическую грамотность граждан, не все четко понимают, что такое земельный пай и что с ним можно делать. Эта первая попытка государства увеличить количество земельных собственников на постсоветском пространстве имеет некоторые на настоящий момент.

Что такое паевый участок и кто имеет на него право?

Паевый участок – это не имеющий четких границ участок земли, однократно и бесплатно выделяемый из общей доли для сугубо хозяйственного использования. Возникло это понятие в 1992 году, во время приватизации колхозной земли, теперь земельный пай является частью уставного фонда сельскохозяйственного производственного кооператива (СХПК).

Для того, чтобы исключить возможность мошенничества и использования земли не по назначению, на таких участках введено ограничение на строительство (возможно строительство как для ).

Право на паевый участок имели:

Приобрести такую землю могут только:

• Фермеры;
• Собственники участка, где дольщик решил распорядится своими правами;

Как можно получить землю – наследство, покупка, выдел

Наследование земельного пая возможно, но вот наследникам нельзя им распоряжаться им, пока земля не будет выделена в отдельный участок. Есть три способа получения паевого участка в наследство:

• Без завещания на праве наследства;
• Через завещание;
• Через суд (в крайнем случае, если все сделать не вовремя).

Купить земельный пай не так уж сложно, тут действует стандартный договор купли-продажи, но перед подписанием и составлением договора необходимо очень внимательно изучить историю участка, условия его пользования, так как нерациональное или портящее землю использование является правом для изъятия земли.

А также следует знать, предлагал ли собственник пая соседним дольщикам или муниципалитету купить участок, так как они имеют преимущественное право на покупку – у него должно быть на руках разрешение на продажу.

Средняя цена по России составляет около 150 тысяч рублей за гектар, но все зависит от плодородности почвы, месторасположения участка, региона.

Получить землю можно также путем ее выдела и общей доли. При выборе пая следует помнить о некоторых его характеристиках:

• Плодородность – чем выше, тем меньше участок;
• Расположение в окрестностях леса, реки и т.д.
• Расстояние до ближайшего населенного пункта и дороги.

Нюансы наследования земли сельхозназначения

Есть в каждом варианте наследования свои особенности.

1. На праве наследства:

Сперва получается у нотариуса подтверждение права на наследство в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Для принятия наследства нужны следующие документы:

• Свидетельство о смерти;
• Подтверждение родственной связи;
• Свидетельство на земельный пай наследодателя – да, это означает, что участок не был выделен в натуре, но не мешает его унаследовать.

Для формления пая нужно:

После открывается наследственное дело и передается в наследство.

1. Через суд доказывается лишь право наследования, а после открывается наследственное дело,
   Если наследников несколько, то пай делится на равные доли.
2. По завещанию просто открывается наследственное дело для передачи пая в собственность, только если нет обязательной доли для иждивенцев наследодателя.

Как правильно купить долевую собственность?

Купить земельный пай можно по стандартной схеме купли-продажи. Прежде всего нужно помнить, что земельный пай нельзя купить с изменением целевого назначения, есть ограничения размеров участка для владельца в пределах муниципалитета. Приоритетное право на приобретение у соседних дольщиков и администрации.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на сам участок и на право у собственника на отчуждение земли:

• Данные о продавце и покупателе;
• Информацию об участке;
• Стоимость сделки.

Выдел земель сельскохозяйственного назначения из общих долей

Документы, которые нужно собрать на регистрацию и приватизацию участка:

Органы которые нужно посетить для выделения земли в собственность:

1. БТИ – для проведения межевания участка;
2. Местное издательство газеты – для размещения объявления о выделе территории;
3. ЕГРП – за выкопировкой участка;
4. Администрация – для проведения собрания участников массива, она установит место, время, дату проведения – итогом должно стать положительное решение о выделе участка;
5. Геодезическая компания – для проведения геодезических работ и получения кадастрового паспорта;
6. Кадастровая палата – сюда сдаются все документы для получения в течение месяца свидетельства о праве собственности.

Что с ним делать?

Продать можно только зарегистрированный участок . Пеавый участок должен использоваться только на сельскохозяйственные потребности и никак больше, поэтому покупатель должен либо относиться к аграрной сфере, либо иметь намерение стать фермером, так как если муниципалитет установит использование участка не по назначению, то имеет право его изъять

Нельзя продавать участок иностранцам или юридическим лицам, где 50% уставного капитала иностранцев.

Общая схема продажи

Аренда

Аренда дело не сложное и быстрое. Сначала нужно определиться с арендной платой: либо фиксированная сумма, либо процент с прибыли. Потом собираются необходимые документы и заключается договор, где указываются:

1. Срок аренды;
2. Условия продления;
3. Возможность выкупа участка;
4. Налоги и расчеты об оплате;

Документы для продажи или сдачи в аренду участка

Документы для продажи:

Документы для аренды:

1. Паспорта заемщика и арендодателя;
2. Заявление в соответствующий орган;
3. Все документы на землю;
4. Свидетельство о праве собственности;
5. (или ЕГРЮЛ).

Очень часто люди даже не знают о том, что являются собственниками паевого участка, но земельный пай не бесполезная обуза на шее владельца, а ценный земельный объект, которым можно по-разному распорядиться и получить с него прибыль.

Земельный пай, в современном законодательстве именуемый «доля в праве общей собственности на земельный участок» - весьма своеобразный объект.

• Он представляет собою право на землю, а не участок, поэтому не имеет границ на местности.
• Распоряжение и пользование паем не должно нарушать права других пайщиков, поэтому права собственников земельных паев реализуются только путем преодоления многочисленных ограничений.
• В отличие от других видов имущества, земельный пай может запросто, без возмещения убытков собственнику, отобрать местная администрация по причине его «невостребованности».

Немного истории: как получали земельные паи и как паи превратились в земельные доли

Земельные паи родились в 1991 г. Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" предусмотрело, что всем колхозникам и работникам совхозов, действующим и пенсионерам, положены земельные паи. Когда на эти паи выделялась земля, гражданам выдавали свидетельство, в котором указывалось какую долю от общей площади колхозных земель составляет пай.

Так земельные паи стали земельными долями. Действующий закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 г. указал, что все земельные доли - это доли в праве общей собственности на земельный участок (и вовремя, т.к. понять, что такое есть земельные доли, до этого момента никто не мог).

Долгие годы паи представляли собою огромную массу неоформленных прав на самовольно используемую третьими лицами землю.

Законодатель решил этот вопрос. Каждый собственник земельного пая (доли) должен распорядиться своим правом в течение 3-х лет с момента получения такового. В противном случае доля будет признана невостребованной. Местные власти в судебном порядке признают право собственности на такие доли.

Но как распорядиться этим странным объектом, представляющим собою долю в праве на участок, иногда даже не имеющий конкретных границ, оставшийся от колхозных земель?

Способ распорядиться паем первый: продажа и дарение земельной доли

Земельный пай можно продать ограниченному кругу лиц:

• колхозу или фермеру, который обрабатывает землю;
• сособственнику (гражданину, у которого доля в том же участке, что и у продавца).

Если участок совсем маленький (сособственников не более 5), то ограничения закона «Об обороте…» не действуют, а применяются правила ГК РФ о преимущественном праве покупки. Владелец доли сначала должен предложить ее сособственникам, а если те промолчат или откажутся купить, тогда можно продать и посторонним.

Чтобы избежать ограничений, куплю-продажу земельного пая иногда маскируют сделкой дарения. Дарить долю можно, кому угодно. Однако здесь нужно осознавать риск: покупатель может просто не заплатить.

Способ распорядиться паем второй: выделить в натуре

Выделить пай можно индивидуально для себя или группой пайщиков (даже в несколько сотен человек). В первом случае гражданин станет собственником не доли, а земельного участка, определенного на местности, с адресом и кадастровым номером. Во втором - гражданину будет принадлежать доля в праве на вновь образованный участок. Это уже не размытые границы колхозных земель, а большой участок в долевой собственности, которым можно совместно с сособственниками распорядиться. Образуется участок путем установления его границ и подготовки межевого плана.

Плюсы индивидуального межевания:

• участок определен на местности, собственник может контролировать, не использует ли кто самовольно его землю;
• участок дороже, чем доля, и более ликвиден;
• распоряжаясь участком, не нужно договариваться с сособственниками.

Минусы индивидуального межевания:

межевание сельхозучастка небольшого размера чрезвычайно дорого, особенно, если участок далеко от контрольных точек координат, на основе которых геодезисты формируют новый участок;

выдел участка в счет доли из земель сельхозназначения - долгий и сложный процесс, предусматривающий общее собрание собственников, публикацию объявления о выделе и т.п.;

законодательные ограничения на распоряжение наложены не только на доли, но и на участки. В Московской области власти имеют право преимущественной покупки участков для сельхозпроизводства.

Плюсы межевания большого участка на нескольких сособственников:

• можно отдать в аренду сельхозпроизводителю (договоры аренды паев заключать нельзя, а маленькие индивидуальные участки, чересполосицу, фермерам неудобно обрабатывать);
• установить границы выйдет дешевле, чем для маленького участка. Некоторые арендаторы за свой счет межуют земли под аренду.

Минусы межевания большого участка:

• все вопросы решаются на общем собрании под протокол (иногда непросто собрать кворум на собрании, т.к. все собственники живут в разных регионах, приходится оформлять доверенности на земельный пай);
• невовремя умерший сособственник помешает провести сделку с общей землей, т.к. придется ждать, пока его наследники смогут вступить в наследство (6 месяцев) и подписать договор.

Таким образом, как бы вы ни собрались распорядиться земельным паем, простым этот процесс точно не будет. Может, лучше оставить пай себе и, переоформив землю на использование «под строительство дач», возвести на своей земле семейную усадьбу?

В настоящее время вопрос, связанный с земельными паями, является довольно актуальным. Введены они были в начале девяностых годов. Что же представляет собой земельный пай, как его можно использовать, может ли он быть изъят? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Первоначально целью выделения паев была цель предоставления гражданам возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Но в настоящее время используются паи по-разному. Следует также отметить, что органы местного управления могут осуществить изъятие выделенного пая в случае неиспользования такой земли, ее невосребованности.

Следовательно, на обладателя земельного пая возлагается обязанность по его использованию. Однако здесь возникает вопрос, каким же образом можно использовать земельный пай? Прежде всего, необходимо использовать участок в соответствии с его назначением. Если же вы не планируете использовать участок таким образом, поищите иные варианты или же ожидайте, пока земельный пай будет признан невостребованным. При этом земельный пай не является отдельным земельным участком, а лишь частью территории.

Поэтому многих интересует вопрос о возможностях распоряжения земельным паем. Возможно ли осуществить куплю-продажу пая земли? Можно ли его подарить? Да, данные действия осуществить можно, однако при этом необходимо учитывать ряд особенностей.

Вы сможете продать ваш земельный пай и тогда, когда он выделен из общей земельной массы, и тогда, когда такой выдел не осуществлялся. Однако, вы сможете распоряжаться паем наиболее полно лишь после того, как он будет выделен.

Если пай не выделен, то аренда будет являться довольно затруднительной, так как договор аренды предполагает идентификацию передаваемого имущества, его точное определение.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выдела земельных паев вы имеете право:

• завещать их;
• отказаться от своих прав на них;
• подарить, продать или же передать свою долю лицу, которое является пайщиков, состоит в Крестьянском (фермерском) хозяйстве или же сельскохозяйственной организации;
• внести в уставной капитал организации, которая осуществляет использование участка.

Переходит ли земельный пай по наследству

Наиболее простой способ – наследовать земельный пай по завещанию. Когда завещание составлено с учетом всех нормативных требований, то проблем с указанным в завещании имуществом возникнуть не должно. Если при составлении документа были соблюдены все правила, и он был заверен у нотариуса, то наследники по завещанию получают наследство в соответствии с волей наследодателя.

Целесообразно отметить одну особенность: в соответствии с законом ряд лиц имеет право на получения наследство даже в том случае, если в завещании они не обозначены. К ним относятся дети, не достигшие 18 лет, утратившие трудоспособность родители и супруги.

Данная норма направлена на защиту прав лиц, которые потеряли своего кормильца. Однако на практике такие ситуации встречаются совсем не часто. Ранее, когда осуществлялся ряд реформ и сельские жители приобретали землю, оформление данной процедуры возлагалось на местные администрации. Следует отметить, что необходимой подготовки не было. Таким образом, в настоящее время некоторые лица и не догадываются о том, что у них имеются определенные доли. А другие не знает, каким образом можно распорядиться своими долями. По этим причинам многие не включают в свои завещания земельные паи.

Можно ли продать земельный пай

Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, находятся под контролем государства и защищаются рядом нормативно-правовых актов. Но следует отметить, что участок, который находится в долевой собственности, можно продать. Правом преимущественной покупки обладают сособственники.

Если вы собрались продать земельный пай, обратите внимание на следующие моменты:

• продать земельный пай можно исключительно гражданам Российской Федерации;
• следует в обязательном порядке получить согласие иных сособственником на данную сделку;
• целью использования является лишь сельскохозяйственная деятельность.

Владелец имеет право использовать участок земли, который находится в бессрочном пользовании, а затем приватизировать его. Однако до регистрации права собственности на данный участок возможности распоряжения им ограничены, следовательно, нельзя осуществить его продажу.

Таким образом, необходимыми для осуществления становится межевальные работы, в результате которых участок будет выделен, а его границы будут точно определены.

Для осуществления данной процедуры обратитесь в организацию, имеющую соответствующую лицензию. Межевание является платным и длится несколько месяцев. По окончании вы получите «Землеустроительное дело», состоящее из ряда документов. Впоследствии оно будет передано в кадастровую службу, а вы получите кадастровый паспорт.

В итоге в Росреестре будет зарегистрировано право собственности на данный участок.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы местного самоуправления обладают преимущественным правом покупки участка. Следовательно, возникает обязанность известить данные органы о предполагаемой продаже пая. На ответ отводится срок в 30 дней.

Обязательно подайте объявление в газету о том, какой участок продается. Впоследствии будет организовано собрание лиц, которые являются дольщиками.

По итогам данного собрания составляется протокол, содержащий подписи каждого из дольщиков, в соответствии с которым у данных лиц отсутствуют претензии, препятствующие осуществлению сделки.

На продавца пая возлагается обязанность по предоставлению покупателю всех необходимых сведений о возможности использования пая. Собственник обладает правом оформления платы в соответствии со своим усмотрением, например, в рассрочку. Когда договор будет заключен, выкупить земельный пай обратно будет уже нельзя.

Договор не может ограничивать свободу использования участка, однако ее ограничивают экологические требования и необходимость соблюдения интересов иных сособственников. Если какие-либо условия были нарушены, сделка признается недействительной, осуществляется возврат денежных средств.

Чтобы оформить сделку, необходимо заключить договор купли-продажи, в котором будут содержаться следующие сведения:

• стоимость земельного участка и соответствующий налог;
• местоположение, площадь;
• расположенные постройки, вид территории.

Если вы не используете выделенную вам землю более 3-х лет, то она становится собственностью муниципального образования.

Можно ли подарить земельный пай

Вы имеете право подарить свой земельный пай, но при осуществлении данной сделки необходимо обратить внимание на ряд особенностей. Если вы дарите земельный пай кому-то из своих родственников, это можно осуществить довольно легко. Но если вы собрались подарить земельный пай иному лицу, вам следует получить согласие на данную сделку каждого из владеющих землей лиц.

Следует также отметить, что в случае наличия нескольких совладельцев пая, процедура его дарения приобретает ряд дополнительных особенностей.

Прежде всего, все лица, являющиеся владельцами пая, должны осуществить отказ от него в вашу пользу и дать свое согласие на сделку дарения. Лишь после осуществления данных действий вы сможете подарить данный пай, являясь его законным собственником.

Можно ли сдать в аренду земельный пай

Под арендой понимается одна из возможностей распоряжения владельца своим паем. Если найдется заинтересованное в пользовании землей лицо, вы как владелец имеете право сдать свой земельный пай в аренду в соответствии с заключенным по определенным правилам договором аренды.

Чаще всего в аренду сдается сразу несколько земельных паев, что означает более высокую прибыль для арендодателя, а для арендатора возможность значительно увеличить свой урожай.

Срок аренды земель, предназначенных для нужд сельского хозяйства, составляет от 3-х до 49 лет. Пастбища и сенокосы можно арендовать сроком не более чем на три года.

Следует отметить, что сдать в аренду можно землю, имеющую любую площадь, так как никаких ограничений в этом плане не установлено.

Сдать землю в аренду можно довольно просто и быстро. Если имеется несколько лиц, владеющих землей, необходимо осуществить выдел пая и заключить соответствующий договор аренды.

Целесообразно затронуть вопрос, связанный с арендной платой, так как это является одним из важнейших условий договора. По общему правилу установлен запрет на изменение арендной платы, который осуществляется чаще, чем 1 раз в год. Варианты внесения арендной платы могут быть различными, необходимо выбрать один из них. Например, это может быть строго определенная сумма или же определенное число процентов от прибыли арендатора на указанной земле. В последнем случае отправной точкой для последующего измерения платы будет являться урожайность.

Данным документом устанавливаются права и обязанности каждой из сторон (арендодателя и арендатора).

Обязательно укажите в данном документе следующие сведения:

• срок договора аренды;
• условия, в соответствии с которыми можно продлить договор;
• возможность выкупить участок по окончании договора;
• порядок и способы внесения арендной платы.

Как найти земельный пай по кадастровому номеру

Каждый земельный участок обладает своим кадастровым номером. Если вы решили приобрести участок или же получить сведения о его статусе, узнайте его кадастровый номер. Зная его, вы можете получить информацию о характеристиках участка и увидеть, как он расположен на карте. Следует отметить, что информацию из кадастра может получить практически любой гражданин, который в этом заинтересован, ведь данная информация является публичной.

Если вы знаете кадастровый номер участка, вы можете получить следующие сведения:

• Расположение участка;
• Площадь пая;
• Кадастровую стоимость, чтобы определить налог на землю;
• Категорию земель, к которой отнесен участок земли.

Каким же образом можно найти информацию об участке, зная его кадастровый номер?

Номер состоит из цифр, которые имеют определенное значение:

• первые 2 цифры номера являются кодом региона, в котором расположен участок земли;
• 3-я и 4-я цифра кадастрового номер являются кодом кадастрового округа;
• последующие 6 цифр являются кодом квартала;
• последние цифры являются непосредственно индивидуальным кодом участка.

По кадастровому номеру вы сможете найти земельный участок на карте, которая расположена на сайте Росреестра. Для этого необходимо ввести кадастровый номер, после чего на карте будет отображен участок и ближайшие объекты.

Имеют ли право отобрать земельный пай

Может ли государство отобрать права на земельные паи и изъять участки, которые были получены на законных основаниях ранее? Земельный пай может быть изъят у любого владеющего им лица в случае использования такого пая не по его назначению. По общему правилу изъятие осуществляется администрацией муниципального образования. При этом целесообразно отметить, что расходы в случае изъятия пая не подлежат возмещению.

Выдача земельного пая осуществляется бесплатно, однако на лицо, которое становится его собственником, возлагается ряд имущественных обязанностей. В частности, оплатить налоги и услуги, предоставляемые кадастровой службой. При этом льготы при оплате данных платежей не предусматриваются. Земельный пай выдается с условием, что в дальнейшем он будет приватизирован.

Если же данное лицо затянет процедуру оформления, органы местного самоуправления смогут отобрать данный пай. Однако на практике чаще всего все лица, которые владеют паями, осуществляют приватизацию в срок.

Данный пример иллюстрирует то, как недостаток знаний в юридической сфере может привести к проблемам в дальнейшем. Некоторые лица, владеющие земельными паями, не знают, какими правами и обязанностями они обладают. В таких случаях целесообразно обратиться за юридической помощью. В настоящее время получить ее можно довольно легко, например, на различных сайтах. В Интернете данные услуги являются бесплатными.

Время чтения: 7 минут

Земля давно стала объектом имущественных правоотношений, причем в разных формах. Одна из них – земельные наделы, переданные в собственность работников колхозов. В настоящее время они составляют около 108 млн гектаров земли или 49% всех земель сельскохозяйственного назначения на территории России. Чтобы стать его владельцем, нужно разобраться, что такое земельный пай, как его можно использовать, как оформить право собственности и где найти невостребованные участки.

Общие сведения о земельных паях

В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.

После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.

Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.

Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.

Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.

Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.

Когда стали выдавать паи

Первым периодом, когда начали выдавать земельные паи в массовом порядке, было начало 90-х. Основанием для этого послужил Указ Президента № 323 от 27.12.1991 и принятое на его основе Постановление Правительства № 86 от 29.12.1991 . Граждане были вправе при выходе из колхозов/совхозов получить земельные участки, приватизировать и распоряжаться ими, вплоть до сдачи в аренду и продажи.

В 1992-93 годах начали распределять имущественные паи. А в 1996-97 годах была вторая волна распределения долей – граждане массово получали свидетельства о праве собственности на землю.

Земельный и имущественный паи: отличия

Независимо от того, в каком году распределяли пай на землю, закон давал право на бесплатный имущественный и земельный пай всем, кто хотел выйти их колхоза, в том числе пенсионерам. При этом их отличия, в соответствии с п. 9 Постановления Правительства № 86, состояли в том, что:

• земельный пай утверждался в стоимостном и натуральном выражении и не мог превышать принятую в районе норму выдачи земли;
• имущественный пай утверждался только в стоимостном выражении и определялся трудовым вкладом каждого колхозника.

При этом обе доли могли быть объединены в один пай с определением его стоимости и выдачи акций или иных свидетельств собственности. Впоследствии владельцы были вправе передать их в качестве взноса в фермерское хозяйство или приватизировать для продажи.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая . Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая , из которой уплачивается земельный налог.

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям ФЗ № 135 от 29.07.1998 .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

• размер пая;
• стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
• расположение надела;
• наличие инфраструктуры;
• состояние земли на участке;
• наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

• или свидетельство о праве собственности;
• кадастровый план и паспорт на объект;
• сведения о наличии , залогов и других .

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Существует и , которую определяют кадастровые эксперты методами массовой оценки. Считается, что КС больше всего приближена к рыночной, но на самом деле зачастую она завышена.

Получение земельного пая сегодня

Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.

Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.

Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:

• продать,
• завещать,
• передать в аренду,
• заложить в банке,
• пожертвовать и так далее.

Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.



Приватизация наделов

Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.

Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.

Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.

Оформление пая через сделку купли-продажи

Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельхозназначения» , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.

Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.

Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:

• договор купли-продажи;
• оригиналы удостоверительных документов;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
• кадастровый план участка;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.

В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.

С тем, как оформить паевые земли сельхозназначения после купли-продажи, проблем возникнуть не должно. Покупатель обращается с заявлением и комплектом перечисленных документов в ближайший отдел Росреестра, предварительно уплатив госпошлину в размере 350 рублей.

Если с документами все в порядке, перерегистрация займет не более 7 дней.



Межевание участка

Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно произвести натуральный выдел пая из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 101, сделать это можно на основании решения общего собрания пайщиков.

Решение должно утвердить:

• проект межевания земельных участков;
• перечень собственников, которые станут владельцами новых наделов;
• размер долей в праве общей собственности на новые участки.

Если решение общего собрания отсутствует, пайщик, заинтересованный в выделе доли, согласно п. 4 ст. 13 ФЗ № 101, вправе вызвать кадастрового инженера и самостоятельно заказать межевание земельного пая сельхозназначения. Кадастровый инженер разработает проект, который определит границы и площадь конкретного земельного участка или всех наделов.

Проект нужно утвердить решением собрания пайщиков, а если оно отсутствует – решением заинтересованного лица.

При этом, согласно п. 7 ст. 13.1. ФЗ № 101, перед тем как выделить земельный пай из общей долевой собственности, в СМИ размещается информация о возможности ознакомления с проектной документацией.

Возражения можно направлять кадастровому инженеру или в регистрационный орган. Если в течение месяца никаких несогласий не поступит, проект считается согласованным. В случае возникновения спора придется обращаться в суд.

Использование земельного участка

Возможность использования и распоряжения земельным паем прямо зависит от вида права, которым обладает его владелец. Так, если надел остается частью общей собственности пайщиков, спектр правомочий его собственника ограничен.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 101, все, что можно сделать с земельным паем:

• завещать земельную долю;
• отказаться от права собственности на нее;
• внести ее в складочный капитал сельхозорганизации;
• передать в доверительное управление другому пайщику;
• продать/подарить пайщику или члену фермерского хозяйства, который использует землю в общей собственности.

Сдача пая в аренду осуществляется не каждым пайщиком отдельно, а решением общего собрания, которым они передают в аренду всю долевую собственность (ст. 9 ФЗ № 101).

Чтобы расширить перечень прав владельца доли, необходимо выделить ее и образовать новый земельный участок. После этого собственник сможет распоряжаться своей землей в пользу других пайщиков или третьих лиц. При этом следует соблюдать право преимущественной продажи муниципальному образованию.



Невостребованные наделы

В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 101, земельный пай может быть признан невостребованным, если:

• в течение 3 лет собственник не использует его по назначению, не передает в аренду и не распоряжается им иным образом. Исключением являются случаи, когда право собственности зарегистрировано в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 ;
• сведений о собственнике земли нет в решениях о приватизации;
• у умершего собственника нет наследников либо они признаны недостойными, поскольку не приняли или отказались от наследства.

Список лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, составляют местные власти. Перечень передается на утверждение собранию пайщиков, а за три месяца до этого публикуется в СМИ.

Если собрание пайщиков утвердит этот список, паи станут невостребованными и перейдут в муниципальную собственность. Если они откажут, муниципалитет вправе самостоятельно утвердить перечень.

Единственный способ, как вернуть земельный пай, – заявить о несогласии в муниципалитет или на собрании пайщиков. Такое возражение является основанием для исключения человека из списка лиц, чьи земли признаны невостребованными.

Поиск пая по кадастровому номеру

Каждый надел имеет свой уникальный кадастровый номер, присвоенный органами Росреестра. Если пай находится в общей собственности, номер присваивается не конкретной доле, а всему участку.

Если произведено межевание и участок выделен, номер получает новый надел.

Мы подскажем, как узнать, где находится земельный пай на карте:

1. Открыть сайт Публичной кадастровой карты .
2. В поисковой строке, расположенной в левом верхнем углу, ввести кадастровый номер и нажать «найти».
3. Выбрать нужный участок, а сервис сам найдет его на карте.

Кроме того, сервис позволяет узнать статус надела, адрес его расположения, категорию и форму собственности, площадь и кадастровую стоимость, ФИО инженера и дату постановки на кадастровый учет.

Если участку не присвоен номер, значит, он на учете не стоит. Выше мы объяснили, что делать если земельный пай не стоит на кадастровом учете, – вызывать инженера, производить межевание и ставить надел на учет.

Заключение

Земельные паи – это наделы, выделенные бывшим работникам колхозов в порядке реорганизации хозяйств. Они представляют собой доли в праве общей собственности на земли сельхозназначения. Владельцы долей могут распоряжаться ими лишь в пользу других пайщиков. Для передачи права собственности третьим лицам нужно произвести межевание и образовать в счет своих долей новые земельные участки. Каждый новый участок, поставленный на учет, становится самостоятельным объектом, который можно продать, подарить или сдать в аренду.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Часть надела, переданная человеку для увеличения количества собственников у территории, называется земельным паем. Благодаря предоставлению такой возможности, граждане могут вести собственную сельскохозяйственную деятельность и осваивать территории, которые нуждаются в культивации и в устройстве ирригационных сооружений.

Сразу после появления такой возможности бывшие члены колхозов и совхозов обратились за получением отдельного земельного пая. Сегодня порядка 50% всех территории выделены под паи, и многие граждане уже оформили на недвижимость право собственности. О том, что из себя представляет земельный пай, какими характеристиками обладает и как может быть использован, будет рассказано в статье.

Фактически понятие «земельный пай» трактуется как некая территория, выраженная в гектарах из расчета определенного количества единиц на одного гражданина. Никаких разделений общего земельного массива на местности не производится. Все оформляется исключительно на бумаге. После распределения наделов владелец получает специальное свидетельство, удостоверяющее право на долю общей собственности. В документе прописываются следующие данные:

1. Размер выделенного пая.
2. Балло-гектарная оценка.
3. Вид надела – пашня, пастбище или территория другого назначения.

Все остальные характеристики участка общие и в документе не указываются. Земельные паи сельскохозяйственного назначения – это очень необычная форма собственности, поскольку территория фактических границ не имеет и является всего лишь виртуальным правом на распоряжение земельным массивом, которое закреплено за владельцем документально.

Паи можно использоваться для ведения сельскохозяйственной деятельности, а также для разведения скота. Важным моментом является то, что, распоряжаясь своей долей, гражданин должен принимать во внимание интересы остальных пайщиков. По этой причине реализовать свое право на надел достаточно сложно. Кроме того, человек может лишиться своего пая очень быстро, если земля не используется или используется не по закону.

Кто может претендовать на выделение земельного пая?

Прежде всего, стоит сказать, что предоставляются паи однократно и без оплаты. Такой порядок действует с 1991 года. Изначально получателями земли вступили сотрудники ликвидированных предприятий, осуществляющих сельхоздеятельность, вышедшие на пенсию. Помимо таких граждан, правом на получение пая были наделены:

• медработники;
• учителя;
• работники культурной сферы.

Несмотря на то, что пай выделялся бесплатно, все мероприятия по межеванию и необходимые налоги должен был оплачивать человек, получающий землю. Одним из условий вступление в число пайщиков было проведение своевременной приватизации надела.

Если этого выполнено не было, то гражданин лишался своего права на территорию. Существенным запретом является невозможность построить на выделенной территории жилое помещение или другие объекты. Земли можно использовать только для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Порядок выделения пая

Процедура по определению надела для каждого из пайщиков предусматривает несколько этапов. Каждая из стадий имеете важное значение, поэтому ничего пропускать нельзя.

Итак, алгоритм действий следующий:

1. В газете районного или областного значения помещается объявление о предстоящем событии за 30 дней до его даты.
2. Через указанный срок проводится собрание дольщиков для последующего определения параметров каждого пая.
3. Выполняется межевание. Следует отметить, что данный этап может занять много времени, поскольку потребуется определить границы земли, согласовать с соседями, составить необходимые документы. В среднем, срок выполнения обязательных работ – около месяца.
4. После получения межевых документов землю необходимо поставить на учет в Госкадастре и получить индивидуальный номер.
5. На завершающей стадии останется зафиксировать право собственности на имущество и забрать в Росреестре соответствующее свидетельство.

Процедура потребует подготовки стандартного пакета документации и составления нескольких заявлений.

Как определяется стоимость пая?

Реализовать земельный пай не запрещено законом, однако сделать это можно после того, как администрация отказалась его выкупить. Важным моментом является определение стоимости участка.

Владелец имеет право определить ее самостоятельно, однако он обязан уведомить в этом муниципалитет. Цена на землю зависит сразу от нескольких факторов:

• состояние земельного участка;
• местоположение надела;
• климатические условия;
• рельеф местности.

Если в процессе торгов цена будет изменена продавцом, об этом опять же придется уведомить администрацию.

Как можно использовать такую землю и какие налоги потребуется оплатить?

Существует ряд способов использования пая, которые не запрещены законом. Владелец земли может:

1. Продать имущество муниципальному образованию или третьему лицу.
2. Оформить дарственную.
3. Выделить территорию в натуральном выражении.

Чтобы иметь право пользоваться наделом, необходимо своевременно уплатить налоги. Владельцы паевых земель являются лицами, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью, поэтому обязаны уплачивать земельный налог до 1 декабря текущего года в размере 0,3% от кадастровой стоимости надела.

Заключение

Пай земли – это часть территории сельхозназначения, которая выделяется конкретному лицу из общего массива. Рассчитывать на получение такого надела могут только определенные лица. В дальнейшем землю требуется приватизировать.