Право ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда и др. (сервитут)

Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо оформить взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости. Следовательно, стороны вправе урегулировать вопрос об ограниченном владении земельным участком в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.), так и соглашения об установлении сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.

Использование участка

При переходе к другому лицу права собст-венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос-тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас-ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Согласно нормам гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают публичный и частный сервитуты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес-печения интересов государства, местного само-управления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.

Сервитут может вводиться для обес-печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп-луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес-печить без сервитута.

Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, - например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др.

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления

Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений. Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако заключение договора аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей.

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин-экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст-венника недвижимости.

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

У Центра обучения «Клерка» новый .

Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Мытищинский городской суд в составе председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А., при секретаре Дедовой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2164/11 по иску Рыжковой Н.В. кМезенцевой Э.А. об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

Рыжкова Н.В. обратилась в суд с иском к Мезенцевой Э.А.об установлении сервитута.

В обоснование исковых требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежат два земельных участка № и№ в, собственником земельного участка № являетсяМезенцева Э.А.. Полагает, что имеет право на установление проезда, к принадлежащему ей участку. Просит установить сервитут в отношении участка №, принадлежащего ответчице, для проезда к принадлежащим ей земельным участкам по второму варианту экспертного заключения (л.д.3-4, 104-105).

В судебном заседании истица и ее представитель по доверенности ФИО4 поддержали заявленные требования в полном объеме, с заключением землеустроительной экспертизы согласны, просили суд установить сервитут по второму варианту экспертного заключения (Приложение № – б).

Ответчик Мезенцева Э.А. и третье лицо Беленький С.Р. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Ответчик Мезенцева Э.А.представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие ввиду ее нахождения за пределами России (л.д.100).

Изучив вопрос о слушании дела в отсутствии не явившихся лиц, суд находит возможным рассмотреть дело по существу требований, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, в порядке заочного производства.

Выслушав истицу и ее представителя, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Рыжковой Н.В.принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 708 кв.м., расположенный по адресу: с кадастровым номером № и земельный участок площадью 679 кв.м., расположенный по адресу: с кадастровым номером№ (л.д.6, 7, 9-12, 18-21).

Мезенцевой Э.А. принадлежит земельный участок площадью 605 кв.м., расположенный по адресу: с кадастровым номером № (л.д.13, 32-35).

Земельные участки Рыжковой Н.В. и Мезенцевой Э.А. не имеют смежных границ, что видно из выкопировки дежурной кадастровой карты (л.д.31).

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4). Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 указанной статьи в случае недостижения лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность установления сервитута в судебном порядке, при этом заинтересованное лицо должно доказать отсутствие законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей каким-либо способом, помимо обременения соседних земельных участков сервитутом.

В исковом заявлении истица указывает, что у нее не имеется подъезда специализированного транспорта к земельным участкам, что лишает её возможности пользоваться принадлежащими ей земельными участками.

Для проверки данных доводов, судом была назначена землеустроительная экспертиза (л.д.39-40).

Согласно заключения судебной землеустроительной экспертизы, представленной экспертами ФИО6 и ФИО7порученной им ООО (л.д.61-98), фактическая общая площадь земельных участков № принадлежащихРыжковой Н.В. составляет 1385 кв.м. (по факту они не разделены между собой), а площадь земельного участка ФИО8 составляет 602 кв.м. (л.д.65).

Площадь земельного участка ФИО8 меньше площади, указанной в правоустанавливающих документах на 3 кв.м., что находится в пределах допустимой погрешности (л.д.66). Площадь земельных участков истицы также меньше площади, указанной в правоустанавливающих документах на 2 кв.м., что находится в пределах допустимой погрешности (л.д.65-66). Таким образом, земельные участки, находящиеся в фактическом пользовании сторон, землеотводным документам и кадастровым планам соответствуют (л.д.70).

Экспертами также указано, что возможность прохода и проезда к участкам Рыжковой Н.В. без установления сервитута имеется. Данная возможность имеется с зафасадной части участка истицы и по дороге с южной части участков, как показано на плане в Приложении 6 (л.д. 67-68, 70, 92). При этом ширина проездов составляет 4,0 кв.м. и 3,6 кв.м.. Также указано, что одна дорога шириной 3,6 кв.м. выходит на центральную улицу. Эксперт отмечает, что непосредственно к участкам истицы отсутствует дорога с покрытием, имеется лишь накатанная дорога, но возможность проезда имеется.

В данном экспертном заключении, по предложению истицы и эксперта с учетом фактического расположения заборов и минимальной ширины проезда 3,5 кв.м., представлено два варианта установления сервитута.

При этом 1-й вариант, разработанный по усмотрению эксперта, предусматривает установление границ обременения правом проезда к земельному участку истицы земельного участка лица, не привлеченного к участию в деле площадью 10,0 кв.м. (шириной 0,7 метра, диной 20,4 метра) к югу от земельного участка ответчицы (л.д.69, 93 Приложение № - а).

По 2-му варианту, предложенному истицей, предусмотрено обременение земельного участка Мезенцевой Э.А. площадью 5 кв.м. (шириной 0,7 м, длиной 20 м) с южной стороны участка ответчицы (л.д.69, 93 Приложение № – б).

Истица в судебном заседании просила установить сервитут по 2-му варианту экспертного заключения.

Суд не может согласиться с требованиями истицы по следующим основаниям.

Как указано выше, установление сервитута возможно для обеспечения проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истицей не представлено доказательств о невозможности проезда к принадлежащим ей земельным участкам каким-либо иным способом, без обременения соседнего земельного участка, принадлежащего ответчице.

Вместе с тем, из экспертного заключения следует, что к участкам истицы имеются два проезда шириной более 3,5 кв.м..

Данные обстоятельства также подтверждаются фотографиями представленными экспертами (л.д.67-69), из которых видно, что у истицы имеются проезды как на центральную улицу, так и с зафасадной части участка истицы.

Доводы истицы о том, что указанные проезды не пригодны для использования суд находит несостоятельными, поскольку они ничем не подтверждены, а из представленных экспертами фотографий не следует этого.

Таким образом, суд не находит оснований для установления сервитута по представленному истицей варианту установления сервитута на земельном участке ответчицы, поскольку истица не доказала отсутствие законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей каким-либо способом, помимо обременения соседнего земельного участка ответчицы сервитутом.

В соответствии с ч.3 ст.144, ст.204 ГПК РФ, суд полагает возможным отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Мытищинского городского суда ДД.ММ.ГГГГ, снять арест с земельного участка площадью 605 кв.м., расположенного по адресу: с кадастровым номером №, принадлежащего Мезенцевой Э.А..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Рыжковой Н.В. – отказать в полном объеме.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Мытищинского городского суда ДД.ММ.ГГГГ, снять арест с земельного участка площадью 605 кв.м., расположенного по адресу: с кадастровым номером №, принадлежащего Мезенцевой Э.А..

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение 10 дней.

Если хотите записаться на приём к юристам, специализирующимся в области земельных отношений, офрмлении недвижимого имущества, наследства, соседского права, чтобы получить подробную, реалистичную консультацию в приватном порядке, с прогнозированием судебного решения, позвоните по телефону:

Здравствуйте, Татьяна!

А с другой стороны, насколько я понимаю, также к участку не подъехать? Если это так, то, действительно нужно устанавливать частный сервитут: либо попробовать заключить соглашение о сервитуте с соседями на добровольных началах, либо в судебном порядке. В суде скорее всего потребуется судебная землеустроительная экспертиза, от выводов которой уже будет много зависеть.

В любом случае сервитут будет платным.

12. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.
При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.
Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.
«Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)

С Уважением,
Олег Рябинин.