Главная

Арбитражный суд владимирской области. Споры между подрядчиком и физическим лицом

Договор строительного подряда ______________________________________________________________________ (наименование объекта строительства и его адрес) г. Москва "___ " _______________199_ г. Заказчик: ____________________________________________________________ (организационно-правовая форма организации и ее наименование) Подрядчик: ___________________________________________________________ (организационно-правовая форма организации и ее наименование) Определения В настоящем Договоре следующие слова и выражения будут иметь значения, определенные ниже, за исключением случаев, когда иное вытекает из содержания Договора. "Заказчик" - означает ___________________________________________ (организационно-правовая форма организации _____________________________________ зарегистрированное и действующее и ее наименование) по законам Российской Федерации. "Подрядчик" - означает _________________________________________, (организационно-правовая форма организации _____________________________________ зарегистрированное и действующее и ее наименование) по законам Российской Федерации. Лицензия МСЛ N _______ от 27.12.93г. "Объект" - означает здание с коммуникациями, пристройками, оборудованием, системами, сооружениями, сетями, дорогами и др. в г.____________________________________________________________________ (точный адрес объекта _____________________________________________________________________. строительства) "Договор" - настоящий документ, подписанный Заказчиком и Подрядчиком, а также все изменения и дополнения к нему, которые могут быть подписаны ими в период выполнения работ и гарантийной эксплуатации Объекта. "Стороны" - означает "Заказчик" и "Подрядчик". "Работы" - означают работы, подлежащие выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и включают в себя строительно-монтажные работы, прокладку теплотрасс, водопровода, канализации, электрических и телефонных сетей, вентиляционной, пожарной систем, очистных сооружений, подъездных дорог, отделочных работ, обустройство территории, устранение возможных дефектов. "Проектная документация" - означает проектно-сметную, рабочую документацию на весь объем Работ. "Исполнительная документация" - комплект рабочих чертежей на строительство объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за проведение работ, сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве работ, акты об освидетельствовании скрытых работ и журналы поэтапной приемки отдельных ответственных конструкций, акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования, журналы производства работ и другая документация, предусмотренная строительными нормами и нормативами. "Строительная площадка" - означает переданный Заказчиком Подрядчику на период выполнения Работ до сдачи Объекта в эксплуатацию земельный участок. Граница стройплощадки объекта обозначается ограждением, устанавливаемым в соответствии с генеральным планом. "Временные сооружения" - означают все временные сооружения любого типа, устанавливаемые Подрядчиком на Строительной площадке, необходимые для выполнения Работ, которые после их завершения должны быть убраны Подрядчиком с территории Объекта. "Строительная техника" - включает в себя различные виды машин, механизмов, оборудование, временные и передвижные источники тепла и энергии, все приборы, инструменты, инвентарь и всякого рода оснастку, ввозимые для выполнения Работ Подрядчиком, которые после завершения Работ должны быть вывезены Подрядчиком за пределы территории Объекта. "Специалист" - означает лицо, имеющее определенную квалификацию, знания и опыт, позволяющие обеспечить своевременное и качественное выполнение Работ по заключенному Договору и/или соответствующий надзор за их выполнением. "Персонал Подрядчика" - специалисты Подрядчика. "Персонал Заказчика" - специалисты Заказчика. "Одобрение" - означает подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком или Подрядчиком или их уполномоченными представителями. "Скрытые работы" - означает работы, скрываемые последующими работами и конструкциями, качество и точность которых невозможно определить после выполнения последующих работ и монтажа конструкций и оборудования. "Акт сдачи работ" - означает документ, подписанный сторонами о завершении Подрядчиком работ, предусмотренных условиями настоящего Договора. Слова, употребляемые в единственном числе, могут употребляться также и во множественном числе, где это требуется по смыслу текста Договора. _____________________________________________________________________, (организационно-правовая форма организации и ее наименование) именуемое в дальнейшем Заказчик в лице генерального директора _____________________________________________________________________, (фамилия, имя, отчество) действующего на основании Устава с одной стороны, и __________________ ______________________________________________________________________ (организационно-правовая форма организации и ее наименование) именуемое в дальнейшем ПОДРЯДЧИК в лице генерального директора _____________________________________________________________________, (фамилия, имя, отчество) действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: Статья 1. Предмет договора 1.1. Подрядчик выполнит собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству ___________________________________ ______________________________________________________________________ (наименование объекта строительства) в соответствии с условиями Договора, заданием Заказчика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения ____________________ (наименование объекта строительства) __________________ и нормальной его эксплуатации. Статья 2. Стоимость работ по договору 2.1. Стоимость работ по настоящему Договору определяется на основании протокола договорной цены и составляет _________________(___________________________________________________) (цена договора) (цена договора прописью) (Приложение 1). В стоимость Договора включена стоимость строительно-монтажных работ по возведению __________________________________________________ (наименование объекта строительства) с наружной и внутренней инженерией, в том числе: _____________________ (прокладка ______________________________________________________________________ теплотрасс, водопровода, канализации, электрических и телефонных сетей, ______________________________________________________________________ автоматической системы пожаротушения, вентиляционной системы, _____________________________________________________________________, очистных сооружений, подъездных дорог и др.) а также стоимость страхования от строительно-монтажных рисков, которая составляет в соответствии с Постановлением правительства РФ N 661 от 01.07.95 г. 1% от общей стоимости Договора и охраны объекта. Стоимость работ является фиксированной, но может уточняться после выхода проектно-сметной документации в полном объеме. 2.2. Если объемы работ в ходе строительства превысят проектное значение, обе стороны примут меры к уточнению договорной цены, оформив это дополнительным соглашением. 2.3. Исключением в увеличении стоимости и сроков строительства или одного из этих параметров могут быть обстоятельства непреодолимой силы. 2.4. В случае поставки материалов Заказчиком, договорная цена уменьшается в размере стоимости указанных материалов. Статья 3. Обязательства подрядчика Для выполнения работ по настоящему Договору Подрядчик: 3.1. Обеспечивает строительство в полном соответствии с согласованной стороной и выданной в производство работ проектной документацией и требованиями СНиП, в сроки, установленные в п. 5.2. 3.2. Выполняет своими и привлеченными силами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные в настоящем Договоре и Приложениях к нему и сдает работы Заказчику в состоянии, позволяющем вести нормальную эксплуатацию ________________________________________________________. (наименование объекта строительства) 3.3. Принимает на себя полную ответственность за качественные и безопасные методы строительства _____________________________________. (наименование ________________________________. объекта строительства) 3.4. Несет ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по настоящему договору субподрядчиками. 3.5. Поставляет на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику и осуществляет их приемку, разгрузку и складирование 3.6. Выполняет своими и привлеченными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по настоящему Договору. 3.7. Информирует Заказчика о готовности приемки ответственных конструкций скрытых работ, приемка которых оформляется промежуточными актами. Передает комплект оформленной исполнительной документации Заказчику после завершения всех строительно-монтажных работ. 3.8. Устраняет за свой счет дефекты и скрытые недостатки, обнаруженные в период гарантийного срока эксплуатации _____________________________________________________________________, (наименование объекта строительства) который составляет согласно СНиП по общестроительным и отделочным работам _______________год после ввода объекта в эксплуатацию. (срок гарантии) Дефекты, возникшие из-за некачественных инженерных решений, принятых в проекте, устраняются за счет Заказчика по акту, подписанному обеими сторонами. 3.9. Вывозит в недельный срок со дня подписания Акта о приемке ______________________________________________________________________ (наименование объекта строительства) в эксплуатацию за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины, оборудование и материалы, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, изделия, конструкции и сооружения. Сдача строительной площадки оформляется Актом о приемке территории вокруг объекта и Актом о передаче строительной площадки в целом. 3.10. Выполняет в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в следующих статьях настоящего Договора. Статья 4. Обязательства заказчика Для выполнения настоящего Договора Заказчик: 4.1. До начала производства работ обеспечивает стройку комплектом согласованной проектно-сметной и разрешительной документации. 4.2. Передает Подрядчику по Акту стройплощадку, с передачей Акта на разбивочную геодезическую сеть и высотные реперы. 4.3. Обеспечивает получение разрешений на точки подключения временных инженерных сетей на период строительства. При производстве работ, требующих вызова владельцев инженерных систем, обеспечивает их прибытие на объект в течение 48 часов. 4.4. Оформляет в установленном порядке разрешение на производство работ. 4.5. Производит своевременную оплату выполненных работ и финансирование стройки в соответствии с календарным планом производства и финансирования работ. (Приложение 2). 4.6. Для оперативного решения спорных, технических и других вопросов, возникающих в процессе производства работ, а также контроля за производством работ, приемки и оплаты выполненных работ Заказчик назначает ответственное лицо с правом подписи обязательных к исполнению указаний Заказчика и Актов приемки-передачи. Все документы, подписанные указанным лицом, считаются оформленными Заказчиком. 4.7. Обеспечивает авторский и технический надзор за ведением строительства. 4.8. Несет ответственность за сохранность построенного и сданного ему _________________________________________________________________, (наименование объекта строительства) а также приемку и сохранность материалов и другого имущества Подрядчика после передачи ____________________________________________ (наименование объекта строительства) или при вынужденной остановке работ и расторжении Договора. 4.9. Выполняет в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего Договора. Если Заказчик не выполнит в сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, Подрядчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период и он освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае стороны примут все необходимые меры, предотвращающие дополнительные расходы. Если у Подрядчика возникнут дополнительные расходы, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств Заказчиком, он письменно сообщит Заказчику размер дополнительных расходов с подтверждением их документами, после чего стороны договорятся о сроках и форме возмещения дополнительных расходов Подрядчика. При этом дополнительные затраты, понесенные Заказчиком вследствие невыполнения им своих обязательств по настоящему Договору, не учитываются при определении стоимости машино-мест, передаваемых Подрядчику. 4.10. Обеспечивает объект необходимым оборудованием. Статья 5. Сроки выполнения работ 5.1. Подрядчик выполняет своими и привлеченными силами все определенные настоящим Договором строительно-монтажные, специальные работы и в установленном порядке сдает Заказчику. 5.2. Срок выполнения работ по настоящему Договору устанавливается в соответствии с календарным планом производства и финансирования работ (Приложение 2) и составляет ____________________________________ (срок выполнения работ по договору) год с момента подписания Договора, получения разрешительной и проектно-сметной документации. Подрядчик имеет право на продление срока строительства в следующих случаях: в случае задержки Заказчиком своих обязательств таким образом, что выполнение работ Подрядчика тоже задерживается; если другие работы, не входящие в обязанности Подрядчика, задерживают выполнение обязательств Подрядчика; изменение проекта строительства по причинам, не зависящим от Подрядчика в объеме, существенно влияющем на срок выполнения работ; задержка в оплате выполненных работ. 5.3. В случае, если в ходе выполнения работ возникнет необходимость внести изменения в сроки выполнения работ, такие изменения должны совершаться по согласованию сторон в письменной форме и оформляться дополнением к Договору. Статья 6. Платежи и расчеты 6.1. Оплата работ Заказчиком производится в соответствии с утвержденным календарным планом производства и финансирования работ 6.2. Оплата работ Заказчиком производится на основании актов выполненных работ по формам Ф-3 и Ф-2, представляемых Подрядчиком. Стоимость работ должна соответствовать ценам утвержденного календарного плана производства и финансирования работ. 6.3. Заказчик обеспечивает рассмотрение и приемку актов выполненных работ в течение 72 часов с момента их представления или возвращает с мотивированным отказом. 6.4. Учет стоимости выполненных работ производится в ____________ _____________________ на момент оформления актов Ф-2 и Ф-3. (наименование валюты) 6.5. В случае отставания (более чем на 30 дней) Подрядчиком по выполнению работ от объемов предусмотренных графиком, неустранения указанных ранее дефектов, причинения ущерба Заказчику, Заказчик вправе задержать оплату до устранения выявленных недостатков. 6.6. Заказчик и Подрядчик ежемесячно производят сверку объемов выполненных работ. 6.7. Окончательный расчет производится Заказчиком после выполнения Подрядчиком всех работ по Договору, сдачи ______________________________________________________________________ (наименование объекта строительства) Государственной комиссии и приемки Заказчиком строительной площадки в надлежащем виде. Статья 7. Производство работ 7.1. Заказчик назначает своего представителя на строительную площадку, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные работы, а также проводит проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора и проектной документации. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства. Подрядчик обеспечивает представителя Заказчика помещением для работы. 7.2. Между представителем Заказчика и Подрядчиком на строительной площадке будут регулярно производиться совещания по согласованию возникающих вопросов. 7.3. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте по своим планам и графикам, увязанными со сроками, указанными в ст. 5 настоящего Договора. 7.4. Подрядчик осуществляет согласование с органами государственного надзора по порядку ведения работ на объекте и обеспечивает его соблюдение. 7.5. Заказчик одновременно с Актом о передаче строительной площадки передает Подрядчику документы об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта. 7.6. Подрядчик гарантирует, что качество строительных материалов, оборудования и комплектующих изделий, конструкций и систем, применяемых им для строительства, будут соответствовать спецификациям, указанным в проектной документации, государственным стандартам, техническим условиям и иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество. 7.7. Подрядчик письменно информирует Заказчика за два дня до начала приемки отдельных ответственных конструкций и скрытых работ по мере их готовности. Готовность принимаемых конструкций и работ подтверждается подписанием Заказчиком и Подрядчиком соответствующих актов скрытых работ. Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика, внесенного в журнал поэтапной приемки работ. Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика или он не был информирован об этом или информирован с опозданием, по его требованию Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ, согласно указания Заказчика, а затем восстановить ее. 7.8. В случае, если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, Подрядчик своими силами и без увеличения стоимости строительства обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. Если Подрядчик в согласованный с Заказчиком срок не исправит некачественно выполненные работы, Заказчик вправе привлечь другую подрядную фирму для их исправления за счет средств Подрядчика. 7.9. Подрядчик осуществляет уборку и содержание строительной площадки, вывозку строительного мусора с площадки в период строительства в места, указанные Заказчиком. 7.10. Заказчик вправе вносить любые изменения в объем работ, которые по его мнению необходимы.Он может дать письменное распоряжение, обязательное для Подрядчика, на выполнение следующих работ: увеличить или сократить объем любой работы, включенной в Договор; исключить любую работу, изменить характер или вид любой части работы; выполнить дополнительную работу любого характера, необходимую для завершения строительства. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения строительства, Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Заказчиком и Подрядчиком соответствующего соглашения к настоящему Договору. 7.11. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, где фиксирует все факты и обстоятельства, связанные с производством работ, имеющие значение во взаимоотношениях Заказчика и Подрядчика (дата начала и окончания работ, дата представления материалов, оборудования, услуг, сообщения о несвоевременной поставке материалов, выхода из строя строительной техники, а также все, что может повлиять на окончательный срок завершения строительства). Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры по устранению недостатков, обоснованно указанных Заказчиком в журнале. Статья 8. Охрана работ 8.1. Охрана объекта осуществляется Подрядчиком. Подрядчик несет ответственность за материальные ценности открытого и закрытого хранения, механизмы и прочее имущество в пределах ограждения территории. 8.2. Ущерб, причиненный сторонам стихийными бедствиями, компенсируется в установленном порядке или на условиях страховых договоров, заключенных в индивидуальном порядке. Статья 9. Обстоятельства непреодолимой силы 9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий и прочих обстоятельств непреодолимой силы, и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами. 9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более трех месяцев, Подрядчик и Заказчик в течение 10-ти дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения строительства. Если стороны не могут договориться в течение двух месяцев, тогда каждая из сторон вправе потребовать расторжения Договора. Статья 10. Приемка законченного строительством объекта 10.1. Приемка завершенного строительством _______________________ (наименование _________________________________ осуществляется после выполнения всех объекта строительства) обязательств, предусмотренных настоящим Договором и в соответствии с действующим порядком приемки на момент подписания Акта. 10.2. Приемка ____________________________________ производится в (наименование объекта строительства) течение двух недель с даты получения Заказчиком письменного извещения Подрядчика о его готовности. 10.3. Подрядчик передает Заказчику за пять дней до начала приемки завершенного строительством __________________________________________ (наименование ________________________________________ два экземпляра исполнительной объекта строительства) документации в составе, определенном Заказчиком. Подрядчик письменно подтвердит Заказчику, что данные комплекты документов полностью соответствуют фактически выполненным работам. Статья 11. Гарантии 11.1. Подрядчик гарантирует: выполнение всех работ в полном объеме и в сроки, определенные условиями настоящего Договора; качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами; своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантийного срока эксплуатации _____________________________________________. (наименование объекта строительства) 11.2. Гарантийный срок на выполненные работы устанавливается в течение ______________________________________________________________ (продолжительность гарантийного срока) месяцев с даты подписания Акта о приемке законченного строительством __________________________________________ Государственной комиссией. (наименование объекта строительства) 11.3. Если в период гарантийной эксплуатации ____________________ (наименование ____________________________ обнаружатся дефекты, которые не позволяют объекта строительства) продолжить нормальную эксплуатацию ___________________________________ (наименование ___________________________________ до их устранения, гарантийный срок объекта строительства) продлевается соответственно на период устранения дефектов. Устранение дефектов осуществляется Подрядчиком за свой счет, если эти дефекты не являются следствием некачественно выполненной проектной документации. Наличие дефектов и сроки их устранения фиксируются двухсторонним Актом Подрядчика и Заказчика. При отказе Подрядчика от составления или подписания Акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик организует квалифицированную экспертизу, которая составит соответствующий Акт по фиксированию дефектов и недоделок. Если Подрядчик в течение срока, указанного в Акте обнаруженных дефектов, не устранит дефекты и недоделки в выполненных работах, включая оборудование, Заказчик вправе, при сохранении своих прав по гарантии, устранить дефекты и недоделки силами другого Подрядчика. В этом случае Подрядчик возмещает Заказчику всю сумму затрат на оплату работ по устранению дефектов. Статья 12. Лицензии (сертификаты) 12.1. Подрядчик обязуется нести все расходы, связанные с получением лицензий (сертификатов) на материалы, комплектующие изделия, необходимые для выполнения работ и эксплуатации объекта в объемах своих поставок. Статья 13. Расторжение договора 13.1. Заказчик вправе потребовать расторжения Договора у Подрядчика в следующих случаях: задержка Подрядчиком начала строительства по причинам, не зависящим от Заказчика; задержка Подрядчиком хода строительства по его вине, когда срок окончания строительства, установленный в Договоре, увеличивается более чем на два месяца; нарушение Подрядчиком условий Договора, ведущих к снижению качества работ, предусмотренных проектом; аннулирование лицензий на строительную деятельность, другие Акты, налагаемые государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающие Подрядчика права на производство работ. 13.2. Подрядчик вправе потребовать расторжения Договора в следующих случаях: при остановке Заказчиком выполнения строительно-монтажных работ по причинам, не зависящим от Подрядчика, на срок, превышающий три месяца; уменьшения стоимости строительства более чем на 20% в связи с внесенными Заказчиком изменениями в проектную документацию; неоплаты за выполненные работы свыше трех месяцев. 13.3. При расторжении Договора по совместному решению Заказчика и Подрядчика незавершенное строительство передается Заказчику, который оплачивает Подрядчику стоимость выполненных работ в объеме, определяемом ими совместно. 13.4. Сторона, решившая расторгнуть Договор, согласно положениям настоящей статьи, направляет письменное уведомление другой стороне. Договор расторгается в установленном порядке. 13.5. При расторжении Договора виновная сторона возмещает другой стороне понесенные ею убытки и упущенную выгоду. Статья 14. Имущественная ответственность сторон 14.1. За нарушение Заказчиком обязательств (сроков передачи проектной и разрешительной документации), он уплачивает Подрядчику пеню в размере _______________________________________________________ (размер пени в процентах) от стоимости данного Договора за каждый день до фактического исполнения обязательств, но в целом не более _________________________ (размер неустойки в процентах) стоимости строительства. 14.2. В случае задержки установленных Договором сроков перечисления аванса, оплаты выполненных работ и окончательных расчетов Заказчик возмещает Подрядчику пеню в размере _________________________ (размер пени в процентах) от причитаемой суммы за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательств, но в целом не более _________________________ (размер неустойки в процентах) от причитающейся суммы. 14.3. В случае необеспечения установленных Договором сроков ввода в эксплуатацию ______________________________________________________, (наименование объекта строительства) а также систем, сооружений и других элементов комплекса по вине Подрядчика им уплачивается штраф в размере ___________________________ (размер штрафа в процентах) стоимости данного Договора за каждый день просрочки до фактического завершения строительства, но в целом не более ________________________ (размер штрафа в процентах) от стоимости строительства. 14.4. За задержку устранения дефектов и недоделок в работах и конструкциях против сроков, указанных в Акте обнаружения дефектов, Подрядчик уплачивает Заказчику пеню в размере ________________________ (размер пени в процентах) от стоимости затрат на устранение дефектов за каждый день до фактического исполнения обязательств, но в сумме не более _________________________________________________________ от стоимости (размер неустойки в процентах) затрат на устранение дефектов. 14.5. Кроме предусмотренных настоящей статьей санкций за неисполнение обязательств по Договору сторона, нарушившая Договор, возмещает другой стороне фактически нанесенные убытки в сумме, непокрытой пеней (предусмотренной ст. 14.1-14.4), включая упущенную выгоду. Уплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает стороны от исполнения этих обязательств в натуре. Статья 15. Особые условия 15.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору. 15.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате строительства объекта по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком, а по вине Заказчика, соответственно Заказчиком. Расходы по возмещению ущерба, нанесенного третьему лицу по непредвиденным причинам, несет Заказчик. Подрядчик во всех случаях принимает срочные меры по ликвидации нанесенного ущерба и тогда, когда соответствующие затраты несет Заказчик. 15.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами. 15.4. Любая договоренность между Заказчиком и Подрядчиком, влекущая за собой новые обстоятельства, которые не вытекают из настоящего Договора, должна быть письменно подтверждена сторонами в форме дополнений или изменений к настоящему Договору. 15.5. Если Подрядчик после завершения работ по Договору оставит на строительной площадке принадлежащие ему материалы и оборудование, Заказчик задержит оплату выполненных работ Подрядчику до даты освобождения им строительной площадки. 15.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяются нормы законодательства Российской Федерации. 15.7. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью. 15.8. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются арбитражным судом в установленном порядке. Статья 16. Юридические адреса и реквизиты сторон Заказчик: Подрядчик: ______________________ ______________________ ______________________ ______________________ ______________________ ______________________ ______________________ ______________________ Приложения: Приложение N 1 - Протокол договорной цены Приложение N 2 - Календарный план производства и финансирования работ. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон. Заказчик: Подрядчик: ______________________ ______________________ Приложение N 1 к Договору N ____ Протокол соглашение о договорной цене к Договору N ______ Мы, нижеподписавшиеся, от лица Заказчика - ______________________ (наименование ______________________________________________________________________ должности, фамилия, имя, отчество) и от лица Подрядчика - _______________________________________________ (наименование должности, ______________________________________________________________________ фамилия, имя, отчество) удостоверяем, что сторонами достигнуто соглашение о договорной цене в сумме ________________________________________________________________ (цена договора цифрами и прописью) включая НДС, за строительство _______________________________________. (наименование объекта строительства) Протокол договорной цены может быть уточнен после выхода ПСД в полном объеме. Заказчик Подрядчик ______________________ ______________________

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Особенности заключения договоров строительного подряда в системе гражданско-правовых договоров

Виговский Е.В., советник налоговой службы III ранга

В статье рассмотрены особенности гражданско-правовых договоров на проведение текущего либо капитального ремонта зданий и помещений, в том числе договора строительного подряда, договора о совместной деятельности, договора об участии в строительстве. Проведен анализ арбитражной практики в этой области.

Ключевые слова : договор строительного подряда, договор об участии в строительстве, договор о совместной деятельности, арбитражный суд.

Одним из многих гражданско-правовых договоров, которые часто заключаются предприятиями, учреждениями и организациями всех форм собственности, являются договоры на проведение текущего либо капитального ремонта зданий и помещений.

В том, как правильно подготовить данного вида контракт и заключить его с подрядчиком на выполнение работ, избегая ошибок и всевозможных последствий, руководителю предприятия следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, знать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам данного вида, а также нормативно-правовые документы (установленные формы первично-учетной документации, применяемые в строительстве, особенности составления сметной документации, а также термины и определения, применяемые в строительстве и др.).

Так, в гл. 37 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) перечислены разновидности договоров подряда. В параграфе 1 данной главы перечислены общие положения о договоре подряда, которые должны применяться при заключении договоров данного вида, за теми изъятиями и исключениями, которые характерны для их отдельных видов.

При подготовке, заключении и исполнении договоров следует иметь в виду, что в ст. 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его. В ч. 2 данной статьи установлено, что к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Вместе с тем нельзя не учитывать общие положения о подряде, которые должны быть использованы при подготовке договоров, в частности, на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений, а также тех статей ГК РФ, которые определяют порядок заключения договоров и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих особенности их заключения. При этом следует руководствоваться также требованиями ст. 3 ГК РФ («Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»).

Это, во-первых, качество работы, гарантия качества работы, приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком и многое другое.

Кроме того, в договоре должны содержаться также условия, предусмотренные гл. 37 параграфа 3 ГК РФ (ст. 740-757 ГК РФ).

Как и все виды договоров, данный Договор должен содержать, прежде всего «Предмет контракта», поскольку предмет контракта содержит все необходимые и существенные условия, необходимые для исполнения их подрядчиком.

В ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда (ДСП) определен как обязанность подрядчика в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Данная статья определяет не только возведение вновь строящегося объекта строительства, но и реконструкцию здания, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Несомненно, представляют необходимость для подготовки контракта использование значительного количества нормативных правовых актов Министерства финансов РФ, СНиП и др.

В проекте договора должен быть указан обязательно срок выполнения работ, поскольку ДСП считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

По данному вопросу имеется судебно-арбитражная практика. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных ДСП пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.

Суд отказал в удовлетворении иска последующим основаниям. В соответствии со ст. 740 ГК РФ по ДСП подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.

Кроме того, нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства может служить основанием для расторжения договора.

В Арбитражный суд обратился жилищно-строительный кооператив с иском к акционерному обществу открытого типа о расторжении договора подряда на строительство жилого дома вследствие существенного нарушения ответчиком его условий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств. Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вследствие инфляции.

Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик в установленном порядке условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения с заказчиком не согласовал. При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существенными и, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора.

В связи с изложенным заключение договора на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений должно осуществляться с применением цен на строительные работы, действующих в том или ином регионе. Поэтому для организации особенно важно экономно и целенаправленно расходовать ее собственные средства.

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда на строительство или капитальный ремонт.

при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);
при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

Включение в Контракт условий о выполнении работ из материалов подрядчика и предоставление заказчику документов, подтверждающих цену материалов, является очень важным.

Материалы и оборудование, которые используются подрядчиком, должны соответствовать определенным, предъявляемым к ним требованиям: иметь сертификаты качества, безопасности, технические паспорта при установке какого-либо оборудования. Отсутствие данных документов может повлечь не только определенные последствия для качества проведенных строительных работ, но и создать небезопасные условия работы механизмов и агрегатов, создающих угрозу для жизни и здоровья людей.

В случае установки какого-либо оборудования при строительных работах (капитального и текущего ремонта) подрядчик обязан передать заказчику его принадлежности, включая технические паспорта, сертификаты качества и безопасности и гигиенические сертификаты.

Гигиенические сертификаты (для отечественных материалов, оборудования) должны содержать:

нормативную или техническую документацию на оборудование и материалы (технические условия, технологические инструкции и др.);
краткое описание способа и области применения оборудования, материалов;
протоколы испытаний оборудования, материалов;
другие документы, подтверждающие безопасность оборудования, материалов.

Для импортных материалов, оборудования должны быть документы фирмы-изготовителя, подтверждающие качество материалов, оборудования; сертификаты безопасности страны-изготовителя, выданные уполномоченными на то органами, и/или сертификат (подтверждение) фирмы производителя, другие материалы, полученные в стране-изготовителе и подтверждающие безопасность материалов и оборудования, применяемых подрядчиком в строительстве; протоколы испытаний; технические условия изготовления материалов (оборудования) с указанием условий применения (использования или другие нормативные и технические документы о составе и условиях применения).

Вышеуказанные документы должны быть представлены на русском языке и надлежащим образом заверены и соответствовать предъявляемым к ним формам.

Кроме того, подрядчик обязан представить заказчику документы, как было отмечено ранее, подтверждающие цену предприятия-изготовителя, а также первичные документы, подтверждающие приобретение (легальность) материалов (оборудования): счета-фактуры, платежные поручения и иные документы.

Следует отметить, что любые строительные работы (капитальный, текущий ремонт тех или иных помещений) оказывают какое-либо влияние на окружающую природную среду. Засорение территории, уничтожение зеленых насаждений, водостоки, используемые при производстве работ жидких материалов, могут оказать негативное влияние на природную среду. Поэтому включение в Контракт условий об охране окружающей природной среды и ответственности подрядчика за нарушение природоохранных мероприятий является весьма важным.

В соответствии с действующим в настоящее время Кодексом РФ об административных правонарушениях юридические и должностные лица несут ответственность не только за нарушения градостроительных норм и правил, но и за самовольную вырубку многолетних зеленых насаждений на территориях общего пользования. Разновидность составов правонарушений значительна.

До принятия Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) на территории Российской Федерации вопросы градостроительства регламентировались различными законодательными и нормативными правовыми актами. С принятием ГрК РФ ряд из них утратили силу.

Впервые в ГрК РФ были систематизированы и закреплены положения о градо строительной деятельности и документации, даны определения объектов недвижимости в градостроительстве, правила землепользования и застройки, определена компетенция органов государственной власти РФ и органов власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности, роль градостроительных регламентов в регулировании использования территории РФ.

Несомненно, большое значение имеют закрепленные в ГрК РФ нормы о правах и обязанностях граждан и юридических лиц, осуществляющих строительную деятельность. Это выражается, прежде всего, в том, что знание субъектами хозяйственной деятельности прав и обязанностей позволит, прежде всего, избежать мер административной ответственности.

Согласно ГрК РФ разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться прежде всего с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил и т.д.

Запрещаются разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации, разработанной без учета материалов соответствующих комплексных инженерных изысканий, а также без соответствующих лицензий.

Кроме того, необходимо отметить, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с ГрК РФ на основании заявлений заинтересованных лиц (физических и юридических лиц), документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Контроль за соблюдением законодательства в области градостроительства осуществляют соответствующие органы.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с полномочиями, данными контролирующим органам (органам надзора за строительной деятельностью), они вправе давать участникам строительной деятельности предписания об устранении нарушений действующего законодательства о градостроительстве. Указанные предписания являются обязательными для исполнения как гражданами, так и юридическими лицами, а также должностными лицами. За уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства виновные лица несут административную ответственность.

Кодекс РФ об административных правонарушениях содержит следующие статьи об ответственности за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства:

ст. 19.4 «Неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль)»;
ст. 19.5 «Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)»;
ст. 19.6 «Непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения»;
ст. 19.7 «Непредставление сведений (информации)»;
ст. 19.7.2 «Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, уполномоченный на осуществление контроля в сфере размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд»;
ст. 19.7.4 «Непредставление сведений либо несвоевременное представление сведений о заключении государственного или муниципального контракта либо о его изменении, исполнении или расторжении в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на ведение реестров государственных или муниципальных контрактов, заключенных по итогам размещения заказов» (введена Федеральным законом от 17.07.2009 № 160-ФЗ).

Контролирующие органы вправе проводить проверку объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства (капитального, текущего ремонта), реконструкции или ремонта. Воспрепятствование доступу должностных лиц данных органов (архитектуры и градостроительства на объекты) влечет применение мер ответственности.

Основным отличительным признаком ДСП является не только многообразие используемых для его подготовки законодательных и нормативно-правовых актов, в том числе в области строительства, но и сочетание в нем принципиально важных для заказчика аспектов: качество строительных работ, экономия средств, а также правоприменительная практика Президиума Высшего Арбитражного суда РФ.

Для удобства при подготовке договоров данного вида необходимо использовать практику разрешения споров (табл. 1, 2).

Таблица 1. Практика разрешения споров по договору строительного подряда (источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»)

Предмет спора	Разрешение спора
Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате	В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта. Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их
Признание ДСП недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ	В соответствии со ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации
Расчеты по ДСП, заключенному неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренном заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке	В период строительства предприятие производило промежуточные платежи. В деле имеются документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов. Все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (ст. 183 ГК РФ). Поскольку обусловленная договором работа выполнена и заказчиком это не оспаривается, стоимость подлежит взысканию
ДСП считается не заключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ	В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат
Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора не заключенным	В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6х8 м, и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор не заключенным в связи с отсутствием технической документации
В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами	В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком
Если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний	Согласно п. 5 ст. 753 ГК РФ в случаях, когда это предусмотрено законом или ДСП либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Поскольку первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ
Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику	Статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. При разрешении данного спора было установлено, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ. Поэтому подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, т.к. фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался
Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику	Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ (п. 4 ст. 706 ГК РФ), либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. По данному делу в договорах такого условия не было. Поэтому субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком
Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика	Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная п. 3 ст. 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, т.к. этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ
Заказчик должен оплатить результат работ, если им не выполнено обязательство по договору о передаче подрядчику товаров в счет оплаты выполненных работ	В соответствии со ст. 740 ГК РФ заказчик должен принять выполненную работу и уплатить обусловленную договором цену. Заказчик принял объект от подрядчика, следовательно, у него возникло денежное обязательство по его оплате. Кроме того, не выполнив обязательство в срок, заказчик обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ
Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает Заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ	Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, сослалась на предусмотренное договором ежемесячное перечисление подрядчику части договорной цены, соответствующей объему произведенных работ. Представленные ответчиком доказательства подтвердили, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены. Однако это не освобождало заказчика от обязанности оплатить фактически выполненные работы по согласованным ценам. Поэтому требование о взыскании основного долга удовлетворено частично и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ
Заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту	Суд отклонил довод подрядчика о том, что недостатки, на которые ссылается заказчик, могли быть установлены при обычном способе приемки, и согласно ст. 720 ГК РФ заказчик, подписав акт формы № 2 без надлежащей проверки, лишился права ссылаться на явные недостатки работы. Суд указал на то, что правила, установленные названной статьей, применяются только при приемке результата работ. Заказчик доказал факт некачественного выполнения некоторых видов работ, включенных в акт. Однако ненадлежащее качество этих работ не являлось основанием для полного отказа в предварительном платеже. Поэтому апелляционная инстанция, удовлетворяя иск частично, в своем постановлении указала на обязанность оплатить работы, качество которых соответствует договору
Требование о признании недействительным одностороннего акта приемки результата работ рассматривается одновременно с иском о взыскании стоимости работ	Согласно п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон СНиПах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При указанных обстоятельствах суд должен был дать оценку возражениям заказчика о том, что объект не выведен на проектную мощность, поскольку в случае подтверждения этого факта отказ заказчика от принятия результата работ был бы обоснован
Заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое условие прямо предусмотрено в ДСП	Как следует из материалов дела, после сдачи объекта заказчику в сооружении появились протечки, связанные с нарушением СНиП при производстве работ по герметизации стыков. Металлоконструкции изготовлены в полном соответствии с чертежами. Следовательно, в данном случае установлено ненадлежащее качество подрядных работ. Поэтому ответственность подрядчика должна определяться требованиями ст. 723 ГК РФ, а не положениями ст. 475 ГК РФ. Согласно названной норме заказчик вправе устранить недостатки своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов, когда право заказчика устранять их предусмотрено в ДСП. В договоре сторон такого условия нет, поэтому требование заказчика неправомерно
Неисполнение стороной по ДСП обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства	Заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пеней за просрочку завершения работ по договору строительства жилого дома. Суд сослался на ст. 750 ГК РФ, в соответствии с которой, если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению ДСП, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по их устранению. Договором было предусмотрено участие заказчика в разработке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение этих коммуникаций. Неисполнение заказчиком обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию
Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта	Весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы № 2, риск их гибели перешел на заказчика. Согласно п. 3 ст. 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика. В договоре этапы работ не выделялись. Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которым закон связывает переход риска на заказчика. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это указано в ст. 741 ГК РФ, несет подрядчик. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика, и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ
Статья 717 ГК РФ устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения ДСП	В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Статьей 717 ГК РФ определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает истца от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. Разрешая спор, арбитражный суд необоснованно взыскал с ответчика убытки в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договоре подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, не исследовав доказательств, подтверждающих размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными истцу убытками
Правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон	Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости материалов, которые последний должен был предоставить по договору. Заказчик иска не признал, поскольку материалы были переданы подрядчику, но уничтожены при пожаре. Суд удовлетворил исковое требование, т.к. договором сторон предусмотрено, что несвоевременная передача материалов дает подрядчику право приобрести их по рыночным ценам за счет заказчика. В соответствии со ст. 705 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения материалов, переданных для переработки или иного использования для исполнения договора, несет предоставившая их сторона. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Нормы о риске случайной гибели применяются только в том случае, если порча и повреждение имущества произошли не по вине одной из сторон по договору. Статьей 714 ГК РФ ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материалов, переданных подрядчику для использования в строительстве, возложена на подрядчика. Поэтому существенное значение имела проверка доводов ответчиков о том, что возгорание материалов произошло не вследствие естественных их свойств, а вызвано нарушением истцом правил складирования
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке	В соответствии со ст. 740 ГК РФ подрядчик по ДСП должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и оплатить. Если ДСП не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего ДСП. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения ДСП, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости

Таблица 2. Практика разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»)

Предмет спора	Разрешение спора
При выделении помещения по договору о совместном строительстве административного здания следует учитывать, что расходы по строительству вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, фойе и т.п.) возмещают все участники	В качестве вклада в совместную деятельность истец внес денежные средства в сумме, указанной в договоре. Поскольку без вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий, балконов, фойе и т.п.) не может быть построено и использовано административное здание, расходы по их строительству должны возмещать все товарищи по договору, что соответствует требованиям ст. 1046 ГК РФ. Исходя из внесенной истцом суммы, ему надлежало передать 653,58 м 2 общей площади. Фактически же ответчик передал истцу кабинеты и вспомогательные помещения общей площадью 644,73 м 2 , недодав 8,85 м 2 . Стоимость недоданной площади и была взыскана с ответчика апелляционной инстанцией. В остальной части иска отказано
Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности (ДСД), если иное не предусмотрено условиями договора	В соответствии с договором истец оплатил стоимость технической документации и 10% стоимости строительно-монтажных работ, а также предоставил строительную технику, арендованную для этих целей у сторонней организации. Ответчик оплатил остальную часть работ. Арбитражный суд первой инстанции признал доли участников договора равными, сославшись на п. 1 ст. 245 и п. 2 ст. 1042 ГК РФ. Суд правомерно признал, что трансформаторная подстанция является объектом общей долевой собственности истца и ответчика и доли сторон следует определять, руководствуясь ст. 245 ГК РФ. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке определения размера доли каждого участника, а в ходе судебного разбирательства стороны возражали против установления равных долей. При таких обстоятельствах суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов. В случае если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 1042 и ст. 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными
Учреждения и некоммерческие организации не могут быть участниками ДСД, только в случае когда такой договор заключен для осуществления предпринимательской деятельности	Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к научно-исследовательскому институту о признании недействительным ДСД по сооружению и эксплуатации платной стоянки, которая должна в дальнейшем использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Арбитражным судом первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. При этом суд сослался на следующие обстоятельства. Исходя из требований, указанных в п. 1 ст. 1041 ГК РФ, некоммерческие организации и учреждения могут заключать ДСД, если эти договоры не преследуют цели осуществления предпринимательской деятельности. На момент заключения ДСД городское спортивное общество не намеревалось продавать причитающуюся ему часть здания. Названный договор с третьим лицом заключен ответчиком через 2 года после подписания ДСД. Он являлся договором на продажу будущего имущества ответчика и был обусловлен сокращением штатной численности городского спортивного общества и минованием надобности в дополнительных помещениях. Поэтому отсутствуют основания полагать, что оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности
Уступка права требования по ДСД без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст. 388 ГК РФ	Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к государственному предприятию о взыскании стоимости приобретенного деревообрабатывающего оборудования, используемого для отделки древесных плит по ДСД. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из ДСД, а не из договора купли-продажи. По договору о совместной деятельности его участники имеют взаимные права и обязанности, которые сохраняются до тех пор, пока договор действует. Действие рассматриваемого договора не прекращено в установленном порядке. ДСД предусмотрено право участника совершать сделки от имени всех участников. По такому договору вклады участников, полученные от совместной деятельности, а также продукция и доходы в соответствии со ст. 1043 ГК РФ являются общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства, владение и пользование которой согласно ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку по ДСД личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников. Учитывая, что в договоре такое условие отсутствовало и ответчик возражал против уступки права требования, апелляционная инстанция обоснованно отказала в иске
В счет оплаты стоимости предоставляемых квартир одна сторона с согласия другой стороны может передавать последней по договору на участие в строительстве необходимую для строительства продукцию	ОАО «Завод «Железобетон» заключило с акционерным обществом «Жилстрой-2» договор на участие в строительстве жилого дома. По условиям договора «Жилстрой-2» должен предоставить заводу «Железобетон» 10 квартир. В нем указана стоимость квартир (которая изменению не подлежит), а также какие квартиры (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные) передаются и на каком этаже. Стороны в договоре предусмотрели, что в счет оплаты стоимости подлежащих передаче квартир завод «Железобетон» отпускает необходимую для строительства продукцию. К договору была приложена спецификация подлежащей передаче продукции, указана ее стоимость, количество и предусмотрено, что эта стоимость изменению не подлежит. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции в счет выполнения договора исполнил, о чем был составлен акт представителями обеих сторон. Поскольку «Жилстрой-2» отказался от выполнения своих обязанностей по передаче квартир, завод «Железобетон» предъявил иск о признании за ним права на получение 10 квартир в натуре. Ответчик иска не признал, ссылаясь на то, что предусмотренное договором условие об оплате стоимости квартир передаваемой продукцией является незаконным. Поскольку истец стоимость квартир не оплатил, он не может требовать передачи их в его собственность. За переданную же ответчику продукцию истец вправе требовать ее оплату. Арбитражный суд не согласился с возражениями ответчика и признал право завода «Железобетон» на получение 10 квартир (указав их номера), поскольку условие договора о том, что в счет оплаты подлежащих предоставлению квартир завод «Железобетон» передает необходимую для строительства продукцию, не противоречит ГК РФ. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции выполнил полностью. Поэтому ответчик на сумму, составляющую стоимость переданной продукции, должен передать истцу 10 квартир
Сторона по договору на участие в строительстве объекта не вправе односторонне менять его условия, если такое право не предусмотрено договором	Акционерное общество и товарищество заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым товарищество выступало заказчиком и подрядчиком работы за свой счет. В счет выполненных работ товарищество должно передать акционерному обществу в собственность 21 квартиру. Поскольку после ввода в эксплуатацию дома товарищество передало только 20 квартир, акционерным обществом был предъявлен иск об обязании передать ему в натуре еще 1 квартиру. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, по его мнению, истец не выполнил в полном объеме предусмотренные договором обязательства, в частности, работы выполнены с отступлением от требований, предусмотренных технической документацией. Поэтому он обоснованно передал истцу на 1 квартиру меньше, чем предусмотрено договором. При рассмотрении спора было установлено, что как истцом, так и ответчиком работы были выполнены в полном объеме и приняты государственной комиссией без каких-либо замечаний, в том числе и по качеству выполненных истцом работ. Поэтому ссылка ответчика на некачественное выполнение истцом работ как основание для одностороннего изменения договора арбитражным судом во внимание принята не была. Заключенным сторонами договором ответчику не было предоставлено право на одностороннее изменение договора в случае установления недостатков в выполненных истцом работах, в том числе и обнаруженных после приемки работ государственной комиссией. Учитывая изложенное, арбитражный суд удовлетворил иск. Апелляционная и кассационная инстанции решение арбитражного суда оставили в силе
До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры	Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 м 2 . Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно-сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно-монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами. В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства. Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут
Неперечисление стороной по договору на участие в строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительства дает право другой стороне передать в натуре квартиры, стоимость которых эквивалентна взносу участника договора	Фирма обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика исполнить свои обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома и передать ей квартиры в количестве, предусмотренном в договоре. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. При этом арбитражный суд исходил из того, что в договоре стоимость строительства была определена ориентировочно и предусмотрен механизм ее корректировки. Ответчиком этот механизм корректировки был соблюден. Поэтому довод истца о том, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке изменил договорную цену, не был принят арбитражным судом во внимание.
Суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома	Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору на участие в строительстве жилого дома. Суд первой инстанции принял решение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Стороны заключили договор на участие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию дома жилая площадь распределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передал истцу только две трехкомнатные квартиры. Согласно ст. 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Следовательно, истец вправе был потребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванных неисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры. При разрешении спора суд не выяснил волеизъявление истца в части возмещения ему убытков от неисполнения договорного обязательства в денежной сумме. При новом рассмотрении спора арбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этого обстоятельства
Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления	Закрытое акционерное общество заключило с открытым акционерным обществом «Завод стеновых материалов» ДСД по строительству жилого дома. Закрытое акционерное общество в договор включило условия об установлении сроков передачи в натуре открытым акционерным обществом квартир в количестве, предусмотренном договором, и об ответственности за нарушение этих сроков. Открытое акционерное общество возражало против этих условий, считая, что они не соответствуют законодательству и другим условиям названного договора. При этом оно ссылается на то, что согласно гл. 55 ГК РФ стороны предусмотрели порядок покрытия расходов и убытков по созданию совместной собственности, финансирования строительства, порядок раздела построенных квартир. Поскольку жилой дом должен быть построен по ДСД, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир. Передача разногласий на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд первой инстанции принял предложение закрытого акционерного общества об установлении сроков передачи в натуре квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и об ответственности за нарушение этих сроков. При этом арбитражный суд сослался на то, что установление сроков и ответственности за их нарушение не противоречит ни ГК РФ, ни другим условиям заключенного договора. Постановлением апелляционной инстанции решение в части установления ответственности отменено по следующим основаниям. В соответствии со ст. 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение сроков передачи квартир в натуре не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этому условию наряду с другими разногласиями на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру

Неотъемлемой частью каждого ДСП является рабочая документация, в частности, локальные сметы, локальные сметы на отдельные виды строительных и монтажныхработ и пр.

На стоимость строительных работ большое влияние оказывают действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве, которые включают строительные нормы и правила, необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Основополагающими первичными документами на строительство являются также локальные сметы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным расчетам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации, рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Так, локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ должны составляться, исходя из следующих данных:

параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;
объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;
номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;
действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:

а) по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т.п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др.;

б) по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.

При проектировании сложных зданий и сооружений, осуществлении разработки технической документации для строительства несколькими проектными организациями, а также при формировании сметной стоимости по пусковым комплексам допускается составление на одни и тот же вид работ 2 и более локальных сметных расчетов (смет).

В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную (работы «нулевого цикла») и надземную части.

Кроме того, составной частью документации является объектный сметный расчет, который составляется в базисном уровне цен. Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации. В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м 3 объема, 1 м 2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т.п.

За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметными расчетами (сметами).

В системе нормативного регулирования определения стоимости строительных работ (текущего, капитального ремонта) могут быть использованы и иные расчеты.

Определение результата стоимости строительных работ должно отражаться с использованием унифицированных форм первичной учетной документации, применяемой в строительстве.

ВИГОВСКИЙ Евгений Владимирович . На государственной службе более 30 лет. После службы в органах внутренних дел работал в Аппарате УФНС России по г. Москве. В настоящее время - на государственной службе в Управлении координации деятельности по обеспечению безопасности г. Москвы. Советник налоговой службы III ранга, советник государственной гражданской службы 2 класса.

Договор строительного подряда.

По этому договору подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять результат и оплатить его.

Особенности.

1.Это договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

2.Его существенными условиями являются предмет, цена, начало и окончание работ; без этих условий договор считается не заключённым (здесь применяется иск о незаконном обогащении).

3.Заказчиком по договору строительного подряда являются физические или юридические лица имеющие финансовые средства, то есть инвесторы, однако учитывая что для контроля за деятельностью подрядчика необходимы специальные навыки и знания функции заказчика часто передаются специализированной организации (инженеру), который является представителем заказчика. Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию.

4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости

5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы. Оплата производиться в договорные сроки.

6.Отношения сторон носят длящиеся характер поэтому стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов.

7.Форма Письменная, в виде единого документа часто применяются примерные формы.

8.Существуют два случая риска по Д.С.П.- Риск Гибели или повреждения объекта строительства и использованных при строительстве материалов, кроме того в риск подрядчика также входят и последствия действии субподрядчиков.

А) Закон императивно указывает, что при случайной гибели, повреждении объекта строительства до его приемки риск лежит на подрядчике, если заказчик принял отдельный этап до приемки работы в целом риск случайной гибели, повреждения лежит на нем данного результата. Если объект строительства до приемки погиб или поврежден из-за некачественных материалов заказчика, его оборудования, из-за его ошибочных указаний Подрядчик в праве требовать оплаты всех работ по смете при условии, что он предупреждал заказчика об этом.

Б) Риск случайной гибели повреждения материалов, оборудования лежит на стороне которая их предоставила. Кроме того договором может быть предусмотрена обязанность стороны на которой лежит ответственность риска застраховать объекты от случайной гибели, повреждения либо материал или оборудование, ответственность за причинение вреда третьим лицам при строительств. Условия такого страхования данные о страховщике, размер страховой суммы, какой риск застрахован сообщается контр агенту.

9.Д.С.П. могут заключаться в обычном порядке (Оферта- акцепт)И путем проведения торгов. Торги -это выбор подрядчика на выполнение работы, на основе конкурса который в виде тендера т.е. определяется путем предоставления оферт.

Права и обязанности подрядчика.

1)Он обязан осуществлять строительство в установленный срок. Работы должны выполняться в соответствие с тех. Документацией и сметой качественно. Тех документация и смета составляется в соответствие с требованиями нормативных документов куда входят(Госты и другие законные нормативы). Стороны обязаны согласовать смету и тех. Документацию. Смета и тех документация явл. Частью договора. Они прилагаются к его тексту в качестве приложения их наличие оговаривается в основном тексте договора. Имеют в место случаи, когда в ходе строительства необходимы дополнительные работы, которые увеличивают стоимость сметы. В этом случае подрядчик обязан письменно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. При не получении ответа в течении десяти дней если иной срок не предусмотрен в договоре подрядчик обязан приостановить работу, при этом убытки за простой несет заказчик. При невыполнении подрядчиком этой обязанности он лишается права требовать оплаты этих работ.

При необходимости заказчик также может внести изменения в тех документацию если дополнительные работы не превышают 10% процентов от обшей сметной стоимости на строительство при этом подрядчик не вправе от них отказаться за дополнительную оплату. Если дополнительные работы превышают 10% процентов от стоимости этот вопрос подлежит согласованию

2)Подрядчик обязан обеспечить строительство своими материалами и оборудованием, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Если такое обеспечение лежит на заказчике подрядчик в праве не преступать к работе при непредставление материалов, оборудования, тех. Документации.

3)Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность

4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д.

5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ.

Права и обязанности заказчика.

1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения.

3. В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером.

4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации.

6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос. Органов, местного самоуправления: если заказчиком явл. гос. Или муниципальные организации или строительство велось за счет денег из бюджета. Приемка осуществляется в предельно короткие сроки после уведомления об этом.

Задача приемка оформляется специальным актом подписанным сторонами. Отказ от подписания акта не исключает сдачу объекта. В этом случае акт подписывается только одной стороной, а об отказе другой в акте делается пометка такой акт имеет, юридическую силу пока не будет признан в суде по иску другой стороны недействительным. При этом суд устанавливает обоснованность мотивов отказа. Выявленные недостатки фиксируются в акте и подрядчик должен их в разумные сроки устранить.

Ответственность по Д.С.П.

Ответственность устанавливается в порядке и по основаниям установленным договором или законом. Ответственность строиться на общих правилах об ответственности, а в случаях по закону предусматриваться специальные правила. Если стороной договора явл. субъекты предпринимательства их ответственность наступает независимо от вины. В случаях по закону за нарушение в области строительства предусматривается адмистративная ответственность. Это строительство без получения необходимых по закону разрешений, за нарушение нормативных требований уменьшающих прочность, надежность, объекта.

Статья 754 Г.К. выделяет что при отступлении подрядчиком от требовании предусмотренных в тех. Документации от обязательных для него нормативов предусмотренных строительными нормами и правилами он также может быть привлечен к Гражданско правовой ответственности. В этом случае заказник в праве требовать:

В разумный срок устранения этих отступлений

Соразмерного уменьшения цены за работу

Если это предусмотрено договором возмещение своих расходов на устранение.

Договором могут быть предусмотрены и другие последствия.

Исключение : подрядчик не несет ответственности за мелкие отступления если докажет что они не повлияло на качество работы подрядчик

Однако эти последствия возможны также при ошибочных данных, которые заложены в тех документации. Здесь несет ответственность несет сторона ответственная за подготовку тех. Документации.

Подрядчик также несет ответственность за снижение прочности, устойчивости, надежности зданий сооружений при их перестройке и т.д. Здесь наступает ответственность как за ненадлежащие качество работы.

Подрядчик несет ответственность за недостатки объекта обнаруженные в пределах гарантийного. Заказчик обязан заявить о них в разумный срок после их обнаружения если на результат работ гарантийный срок не установлен требования о недостатках могут быть предъявлены в разумный срок но в пределах 5 лет со дня приемки объекта.

Подрядчик освобождается от ответственности если докажет что недостатки возникли в следствие неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта в следствие нормального износа.

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).

По своей юридической природе договор строительного подряда:

- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон).

Характерные черты договора строительного подряда:

1. основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служат характер работ и особая область, в которой они осуществляются: работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ;
2. на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Стороны договора строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются

- заказчик;
- подрядчик.

В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права:

1. физическое лицо;
2. юридическое лицо;
3. публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа.

На стороне заказчика могут выступать и несколько инвесторов.

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать:

- физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности , последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией , разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

Подробнее о субподряде

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей его участников. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ, - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда. При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком (См. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Содержание договора строительного подряда

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия:

1. о предмете;
2. о цене;
3. о сроке;
4. о составе и содержании технической документации, а также сроке её предоставления конкретной стороной.

Предмет договора строительного подряда

Цена договора строительного подряда

Договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные обязанности заказчика по обеспечению осуществления подрядчиком строительных работ, в частности:

- по передаче подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений;
- обеспечению транспортировки грузов в адрес подрядчика;
- временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода к земельному участку, на котором проводятся строительные работы;
- оказанию иных услуг подрядчику в ходе осуществления строительных работ.

Особым образом регулируется распределение между сторонами договора строительного подряда обязанностей по обеспечению строительства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК). Указанные обязанности могут быть возложены договором на любую из сторон либо на обе стороны с указанием конкретных видов материалов (деталей, конструкций), а также оборудования, которые должны быть предоставлены соответственно заказчиком и подрядчиком. В целях упорядочения взаимоотношений сторон в п. 1 ст. 745 ГК включено положение, устанавливающее презумпцию: обязанность по обеспечению строительства материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

На сторону, в обязанность которой входит обеспечение строительства материалами и оборудованием, возлагается ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если она не докажет, что невозможность их использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. В случаях, когда обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием возложена на заказчика и последний предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества, создав тем самым невозможность их использования без ухудшения качества выполняемой работы, он должен по требованию подрядчика заменить соответствующие материалы и оборудование. Если же заказчик не выполнит это требование подрядчика, последний вправе отказаться от договора строительного подряда (т.е. расторгнуть его в одностороннем порядке) и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Обязанности по осуществлению строительных работ по договору строительного подряда возлагаются на подрядчика. Подрядчик должен построить объект, предусмотренный договором строительного подряда, либо выполнить иные строительные работы в установленный договором срок.

В соответствии со ст. 708 ГК в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы, а по согласованию сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Из указанной нормы видно, что применительно ко всякому договору подряда, а следовательно, и договору строительного подряда, являющемуся его отдельным видом, условию о начальном и конечном сроке выполнения работ законодателем придается значение существенного условия договора. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

Пример

Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленной договором строительного подряда пени за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд, отказывая в удовлетворении иска, также указал, что условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, а в данном договоре оно отсутствовало, в связи с чем его следует считать незаключенным (ст. 432 ГК). Поэтому у заказчика не возникло обязательства по передаче документации, следовательно, и пеня, установленная этим договором, взысканию не подлежит (См. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Выполняемые подрядчиком работы по договору строительного подряда осуществляются на основании задания заказчика. Однако данное обстоятельство не лишает подрядчика самостоятельности в организации выполнения работ и в выборе способа осуществления работ. Даже предоставление заказчику определенных правомочий по надзору и контролю за ходом выполнения работ не ущемляет самостоятельности подрядчика.

Осуществляя работы по строительству объекта либо иные строительные работы, предусмотренные договором строительного подряда, подрядчик должен соблюдать многочисленные публично-правовые требования, установленные действующим законодательством.

Подрядчику в ходе осуществления работ по договору строительного подряда запрещается использовать материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять указания последнего, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ (п. 2 ст. 751 ГК).

Лицо, осуществляющее строительство, обязано также обеспечить доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В ходе осуществления строительных работ может возникнуть необходимость консервации строительства, в том числе и по причинам, не зависящим от сторон договора (стихийное бедствие, прекращение финансирования строительства, отказ инвесторов от исполнения своих обязательств и т.п.). Последствия консервации строительства предусмотрены ст. 752 ГК. В этом случае на заказчика возлагается обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. В соглашении сторон, обычно заключаемом в связи с консервацией строительства, может быть предусмотрена обязанность подрядчика после отмены консервации возобновить договор строительного подряда на прежних или иных условиях и продолжить осуществление работ по строительству объекта либо иных строительных работ.

контроль и надзор за выполнением строительных работ

Заказчик в договоре строительного подряда наделяется весьма широкими правомочиями по контролю и надзору за действиями подрядчика по исполнению обязательств, вытекающих из этого договора (ст. 748 ГК). Указанные правомочия включают в себя возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемых работ, включая соблюдение сроков их выполнения (графика работ), качества предоставленных подрядчиком материалов, а также правильности использования материалов, предоставленных заказчиком.

С осуществляемым заказчиком контролем и надзором за ходом и качеством выполняемых работ (точнее, с их результатом) связаны для заказчика не только права, но и определенные обязанности. Обнаружив в ходе соответствующей проверки деятельности подрядчика какие-либо отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Не сделав этого, заказчик в дальнейшем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Возможности заказчика давать подрядчику обязательные для него указания, основанные на результатах контроля и надзора за выполнением работ, ограничены тем обстоятельством, что они не должны противоречить условиям договора строительного подряда. Кроме того, обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика распространяется лишь на те указания последнего, которые не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. По общему правилу осуществление контроля и надзора за выполнением работ по договору строительного подряда представляет собой право заказчика: согласно п. 4 ст. 748 ГК подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

Исключение составляют лишь случаи, когда обязанность осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ возложена на заказчика законом. Так, согласно ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса подрядчиком и заказчиком в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. Ими также должен осуществляться контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ составляются акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

В целях осуществления контроля и надзора за строительством заказчик может привлечь инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор об оказании заказчику соответствующих услуг. В этом случае (инженерная организация) действует от имени заказчика, в том числе и во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК).

сотрудничество сторон договора строительного подряда

Характерной особенностью договора строительного подряда является включение в его содержание обязательств по сотрудничеству сторон. Согласно п. 1 ст. 750 ГК в случаях, когда при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий.

Специфика правовой природы обязательств по сотрудничеству сторон в договоре строительного подряда состоит в том, что они представляют собой элемент совместной деятельности заказчика и подрядчика, направленной на общую цель - строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства. Оценка обстоятельств, которые могут быть признаны препятствиями к надлежащему исполнению договора строительного подряда, а также тех мер, которые должна принять каждая из сторон договора по устранению соответствующих препятствий, может осуществляться лишь на основе начал разумности, добросовестности и справедливости.

При этом сторона, не исполнившая своей обязанности по принятию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства .

Так, заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пени за просрочку завершения работ по договору подряда на строительство жилого дома. Подрядчик, возражая против иска, сослался на то, что все работы по строительству и отделке дома окончены в срок, но заказчик не принимает результатов работ, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения, что не может быть сделано, так как администрация города отказывается временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения. При рассмотрении дела было установлено, что заказчику - муниципальному предприятию по эксплуатации жилья неоднократно направлялись письма с просьбой оказать содействие в получении разрешения на указанные работы и согласовании их графика, которые оставлены без ответа. Заказчик приглашался на совещания с руководством города, где обсуждался вопрос о возможности изменения способа подключения объекта, но не являлся на них. Поскольку договором было предусмотрено участие заказчика в разработке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение соответствующих коммуникаций, неисполнение им обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию. Арбитражный суд отклонил доводы заказчика о том, что обязанность по подключению объекта возложена на подрядчика, и отказал в иске (См. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

сдача и приемка результата работ

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осуществить приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон договора: заказчика и подрядчика, а в предусмотренных законодательством случаях также представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача подрядчиком и приемка результата работ заказчиком оформляются актом , который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке результата работ, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного подряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учитывать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Обязанность сторон по осуществлению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из самого характера выполняемых работ. В подобных случаях приемка результата выполненных работ может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Для тех договоров строительного подряда, которыми предусмотрены промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, особое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком результата отдельного этапа работ (п. 3 ст. 753 ГК). Принятие заказчиком отдельного этапа работ влечет переход к нему и риска последствий гибели или повреждения принятого результата, которые имели место не по вине подрядчика. Данное правило не будет действовать в том случае, когда договором строительного подряда, не содержащим условия о приемке заказчиком отдельных этапов работ, предусматривается составление промежуточных актов, в которых фиксируется объем фактически выполненных подрядчиком работ в целях дальнейшего финансирования строительства. Подписание таких промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по договору строительного подряда объекта недвижимого имущества дают основание заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК). В таком же порядке у заказчика возникает право собственности на незавершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.

оплата выполненных работ

Оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительного подряда производится заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК). По общему правилу ст. 711 ГК заказчик должен оплатить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачи ему результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок.Договором строительного подряда может быть предусмотрена предварительная оплата работ или ее отдельных этапов либо выплата заказчиком авансовых платежей. Таким образом, сторонам договора строительного подряда предоставляется возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в договоре может быть указана как цена работ, так и способы ее определения .

Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ исходя из базисного уровня сметных цен и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно. Как установил суд, в договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Следовательно, способ определения цены согласован в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Риски в договоре строительного подряда

Распределение риска между сторонами договора строительного подряда регулируется императивными правилами. Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. При общей презумпции возложения риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Кроме того, для того чтобы получить оплату всей предусмотренной сметой стоимости строительных работ при названных обстоятельствах, подрядчик должен также доказать, что, обнаружив непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материалов или оборудования либо возможность неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его ошибочных указаний, он незамедлительно предупредил заказчика об этом и приостановил проведение работ по строительству объекта. В противном случае указанные обстоятельства не могут служить основанием требования подрядчика об оплате ему стоимости выполненных строительных работ (п. 2 ст. 741, п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для исполнения договора строительного подряда, то подлежит применению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п. 1 ст. 705 ГК).

Однако при просрочке сдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него помимо риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, а также принадлежащих подрядчику материалов, оборудования и иного имущества будет возложен риск случайной гибели или повреждения имущества, предоставленного заказчиком. И напротив, в случае просрочки приемки объекта строительства заказчиком на него будет возложен риск случайной гибели или случайного повреждения как самого объекта строительства, так и материалов, оборудования и иного имущества, предоставленных подрядчиком (п. 2 ст. 705 ГК).

Все перечисленные риски могут быть покрыты страхованием . Обязанность стороны, на которой лежит соответствующий риск, застраховать его может быть предусмотрена договором строительного подряда. В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляется прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах. При осуществлении страхования указанной ответственности на основе соответствующего условия договора строительного подряда расходы страхователя (подрядчика) на выплату страховых премий страховой организации могут быть включены в общую сметную стоимость строительства. Страхование не освобождает соответствующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п. 2 ст. 742 ГК). За стороной, в пользу которой осуществлено страхование, сохраняется возможность взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

Ответственность за нарушение договора строительного подряда

Нарушение условий договора строительного подряда как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика влечет для стороны, допустившей нарушение, применение общих правил об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и прежде всего обязанность возместить убытки, причиненные контрагенту в результате нарушения договора.

Для подрядчика исполнение обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, во всех случаях связано с осуществлением им предпринимательской деятельности . Поэтому, если иное не предусмотрено законом или договором, единственным основанием освобождения подрядчика от ответственности за нарушение договора может служить доказанная им невозможность надлежащего исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК). Аналогичным образом строится ответственность заказчика, который участвует в договоре строительного подряда в порядке осуществления предпринимательской деятельности.

В случаях, когда в роли заказчика выступает некоммерческая организация , не преследующая предпринимательских целей, такой заказчик несет ответственность за нарушение договора строительного подряда лишь при наличии его вины в допущенном нарушении, но при том условии, что бремя доказывания отсутствия вины лежит на заказчике (п. 1 и 2 ст. 401 ГК).

Формула договорной гарантии качества выражена следующей нормой: подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 755 ГК).

Таким образом, характерной особенностью порядка привлечения подрядчика к ответственности за недостатки объекта строительных работ является презумпция ответственности подрядчика за все недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока , с возложением на последнего бремени доказывания наличия определенных законом обстоятельств, которые только и могут служить основанием освобождения подрядчика от ответственности.

В случаях, когда договором строительного подряда не установлен гарантийный срок на результат строительных работ (т.е. отсутствует договорная гарантия качества), можно говорить о законной гарантии качества. В силу такой гарантии требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи подрядчиком результата работы заказчику. Однако в этом случае бремя доказывания наличия обстоятельств, которые могут служить основаниями ответственности подрядчика, возлагается на заказчика: подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что соответствующие недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента (п. 2 и 4 ст. 724, ст. 756 ГК).

Нарушение договора строительного подряда в виде ненадлежащего качества строительных работ помимо возмещения убытков и уплаты неустойки может повлечь для подрядчика и иные отрицательные последствия, которые, однако, не относятся к мерам имущественной ответственности. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре или обычного использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором.

Что касается ответственности заказчика , то она строится по общим правилам о гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств с учетом того, что основная обязанность заказчика состоит в оплате результата выполненных строительных работ, просрочка в исполнении которой влечет уплату процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (ст. 395 ГК).

4.5

Гурылева Александра Андреевна

ассистент кафедры трудового, социального и семейного права, Российский государственный социальный университет, г. Москва, Россия

Аннотация: в статье дается характеристика основным условиям договора строительного подряда, необходимым для качественного проведения строительных работ, объясняется значение членства строительной организации в СРО.

Ключевые слова: договор строительного подряда, саморегулируемые организации, правовое регулирование

Features of the building contract on legislation of the Russian Federation

Guryleva Alexandra Andreevna

assistant of labor, social and family law Department, Russian state social university, Moscow, Russian Federation

Abstract: the article describes the basic terms of the construction contract, necessary for quality of construction works, explains the significance of building the organization"s membership in the SRO.

Keywords: construction contract, self-regulatory organizations, the legal regulation

Данная тема актуальна как для будущей профессиональной деятельности юриста, так и для обычного гражданина, вступающего в обязательства по ремонту квартиры или возведению здания, строения, сооружения. Интересна данная тема и с точки зрения развития строительных технологий и становления исторического и культурного наследия нашей страны.

Договор строительного подряда широко распространен в современном мире. Ежегодно строится тысячи и десятки тысяч домов, квартир, построек - в отношении одних требуется восстановление из-за стихийных бедствий, а в отношении других – тщательная реконструкция. Поэтому грамотное и юридически верное составление договора подряда и сопроводительной документации к нему обеспечивает качественное выполнение строительных работ и, следовательно, успешный результат их выполнения.

Стоит отметить, что договор строительного подряда имеет сложную конструкцию и довольно объемное содержание, что зависит от сложности строительных работ и от количества участников, которые в них задействованы. Например, если строится многофункциональный торговый комплекс, то организация по его строительству будет напоминать театральное представление, в котором каждый участник строительных отношений играет главную и незаменимую роль.

Так по договору строительного подряда одна сторона (Подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию другой стороны (Заказчика) определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену .

Спонсировать строительство и одновременно осуществлять функции Заказчика на объекте может «Инвестор». Им может быть физическое или юридическое лицо (в том числе государство), осуществляющее капитальные вложения (инвестиции) в строительство того или иного объекта .

«Субподрядчикам» отводится роль подрядных организаций, выполняющих отдельные виды работ по строительству объекта на основании договоров субподряда, заключенных с Генподрядчиком или напрямую с Заказчиком по усмотрению Инвестора.

Автором же сценария строительства объекта выступает юрист. Его работа здесь очень ответственна, требует усидчивости, знания строительных норм и правил, видения всей картины в целом. И от того, что будет прописано в договоре строительного подряда будет зависеть весь процесс строительства «от и до».

Поэтому договором строительного подряда должны быть урегулированы все отношения между его участниками и учтены все малейшие детали на все случаи жизни, поскольку ответственность на сторонах колоссальная, а строительные работы порой обходятся в миллионы, и малейшая ошибка может привести к непредсказуемым последствиям.

Так 21 ноября 2013 г. в Латвии произошла трагедия – в торговом центре Maxima на улице Приедайнес, дом 20 в Риге рухнула крыша. После начала спасательных работ произошло повторное обрушение, во второй раз обвалилась часть стены. В результате погибли 54 человека, в том числе трое спасателей и один ребенок, более 40 были ранены.

Владелец фирмы-конструктора магазина Ивар Сергетс сообщил, что одной из причин обрушения могло стать скопление на крыше супермаркета стройматериалов, доставленных для озеленения.

Министр внутренних дел Латвии Рихардс Козловскис также в качестве основной версии назвал размещение на крыше строительных материалов .

29 ноября 2013 г. стало известно, что эксперты, которых привлекла латвийская компания RE&RE, построившая обрушившейся торговый центр Maxima в рижском районе Золитуде, нашли ошибки в проекте его строительных конструкций. Экспертизу провели сертифицированные строительные инженеры Алдис Грасманис, Валерий Васильев и Дидзис Жигурс, в результате которой пришли к выводу, что главными причинами обрушения крыши торгового центра стали допущенные на стадии разработки технического проекта грубые ошибки в определении нагрузок на конструкции перекрытия, а также недостаточно просчитанная несущая способность соединительного узла нижнего пояса стальной фермы крыши – она оказалась втрое меньше необходимой .

Таким образом, от того каким образом построено здание зависит самое дорогое – жизнь человека, а от того кто принимал участие в его строительстве и на каком этапе – будет зависеть кто, в конечном итоге, понесет ответственность за нарушение строительных норм.

По российскому законодательству за некачественное выполнение строительных работ ответственность будет нести Подрядчик. Во время проведения строительных работ, Подрядчик должен гарантировать:

выполнение работ по договору в точном соответствии с рабочей проектной документацией, утвержденной Заказчиком, и в сроки, определенные договором строительного подряда;
высокое качество всех работ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами Российской Федерации, законодательством, условиями договора, технического задания и рабочей проектной документацией;
что конструкции, системы, оборудование, доставленные на объект по договору, имеют высокое качество изготовления и соответствует современному уровню техники в соответствующей отрасли;
своевременное устранение собственными и/или привлеченными силами и средствами недостатков и дефектов, выявленных в период выполнения работ и/или в период гарантийной эксплуатации объекта и т.п.

Подрядчик обязан в максимально короткий срок без ущерба качеству выполненных работ устранить любой выявленный дефект своими силами и за свой счет.

Договором может быть предусмотрено обязанность Подрядчика привлекать квалифицированных рабочих и специалистов, которые обеспечат надлежащее и своевременное выполнение работ на объекте. В тоже время Подрядчик несет ответственность за соблюдение своим персоналом законодательства Российской Федерации, правил производства работ и техники безопасности.

В обязанности Подрядчика должен входить контроль за соблюдением правил проведения работ и техники безопасности персоналом привлеченных организаций и поставщиков, поскольку он несет ответственность за их нарушение. Примечательно, что при возникновении страхового случая Подрядчик за свой счет должен произвести восстановление объекта или его поврежденных частей до его (их) состояния до наступления страхового случая или выплатить компенсацию третьим лицам за причиненный ущерб. Компенсация понесенных им затрат производится за счет страхового возмещения по страховке. Таким образом, по российскому законодательству за нарушение строительных норм ответственность полностью лежит на Подрядчике.

В настоящее время основным критерием добросовестности и ответственности строительной организации является ее членство в саморегулируемой организации.

Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Саморегулирование в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации.

Саморегулируемыми организациями (СРО) признаются некоммерческие организации, созданные в целях, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида .

В настоящее время для осуществления профессиональной деятельности и выполнение видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства в сфере проектирования, строительства и инженерных изысканий, строительные организации обязаны получить Свидетельство СРО о допуске к определенным видам работ. С 01 января 2010 г. данное свидетельство является официальным разрешением на осуществление строительной деятельности, до него выдавались лицензии.

Наличие у организации такого свидетельства является гарантией безопасности всех проводимых операций, соблюдения строительных норм и правил, а также ответственности подрядчика.

Таким образом, строительство зданий, сооружений и иных объектов должно соответствовать требованиям качества, строительных норм и правил, быть безопасным для жизни и здоровья человека – во многом это проблема № 1 для современного строительного рынка. Возможным решением данной проблемы может стать разработка новых строительных технологий, более подробное разъяснение существующих строительных норм и правил, организация конференций и съездов строительных организаций, обсуждение актуальных проблем и их коллективное решение.

Одним из эффективных средств по решению поставленных задач является членство в СРО, которое оказывает влияние на безопасность объектов капитального строительства, является гарантом возмещения вреда причиненного недостатками строительных работ и способствует повышению качества выполнения строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. СРО являются актуальным и эффективным методом регулирования взаимоотношений между поставщиком строительных услуг, заказчиком и государством.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015 г.) // СЗ РФ.– 01.1996.– N 5. – Ст. 410.

2. Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" (ред. от 24.11.2014 г.) // СЗ РФ. – 03.12.2007. – N 49. – Ст. 6076.

3. Краткий юридический словарь/ под ред. А.Н. Азрилияна. – 2-е изд. доп. – М.: Институт новой экономики, 2010.

Что еще почитать

К чему снятся волосы по соннику К чему снятся Волосы на теле во сне по соннику? Сонник рассматривает волосы на теле как счастливые события. Густые...

Как получить выписку из реестра дисквалифицированных лиц через госуслуги Правительство РФ закрепило обязанность налоговых органов по ведению реестра дисквалифицированных лиц в Положении о...

Вычисление разности дат в Microsoft Excel Калькулятор дат предназначен для вычисления количества дней между датами, а также для нахождения даты путем прибавления...